После трехмесячного простаивания, Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ) на прошлой неделе получил последний транш в размере 10 млн. манатов из государственного бюджета. Но это не значит, что АИФ вновь приступит к выдаче ипотечных кредитов. Полученные средства будут направлены на рефинансирование ранее выданных банками ипотечных кредитов. Отметим, что на момент приостановления системы ипотеки, сумма выданных банками кредитных ресурсов превышала объемы свободных средств на 20 млн. манатов, что в два раза превышает сумму, предусмотренную для АИФ на 2007 год из госбюджета.
Отсутствие должного финансирования и явилось причиной приостановления системы ипотечного кредитования. С начала деятельности АИФ с марта 2005 года финансирование на 100 процентов осуществлялось за счет средств госбюджета. На эти цели из госбюджета было выделено 46 млн. манатов, что оказалось явно не достаточным. В правительстве, видимо, не ожидали такого ажиотажа населения вокруг ипотечного кредитования, хотя прогнозы были оптимистичными. Свою роль сыграли и высокие цены на недвижимость.
Азербайджанский ипотечный фонд подсчитал, что на первых порах для нормальной работы Фонда, необходимо привлечение тех дополнительных финансовых ресурсов в объеме 20 млн. манатов, с которыми переусердствовали банки. А для возобновления кредитования системы покупки жилья нужны новые суммы. "Не исключено, что дополнительные средства нам удастся привлечь от выпуска ценных бумаг, которые на первом этапе будут среднесрочными. Иным источником финансирования могут быть гранты, перечисления из Государственного нефтяного фонда Азербайджана (ГНФАР), а также средства, поступающие по линии Министерства финансов" - отмечают в АИФ. Также на эти цели могут быть направлены возвращенные средства от ранее выданных ипотечных кредитов, но ввиду того, что котировочная ставка составляет 2 процента, это небольшие накопления. Между тем, за счет данного источника выдано кредитов на сумму свыше 0,5 млн. манатов. С рядом структур уже были проведены переговоры, и на данном этапе ведется целенаправленная работа по получению дополнительных средств.
Между тем Национальный Банк Азербайджана для возобновления ипотечного кредитования за счет АИФ, предлагает несколько вариантов. Во-первых, изменить условия выдачи ипотеки, а именно разделить в ближайшей перспективе коммерческую и социальную ипотеки. Экспертами подсчитано, что совокупность текущих условий и исходных факторов делает процесс социальной ипотеки, а точнее, приравненного к ней по условиям коммерческого жилищного кредитования, нежизнеспособным. Социальная ипотека должна предоставляться на нынешних условиях и субсидироваться государством, а коммерческая - полностью формироваться и финансироваться на основе рыночных условий. Для развития ипотечного кредитования, придания масштабности данному процессу и вовлечения в нее всевозможных внутренних и внешних финансовых источников коммерческая ипотека должна выдаваться именно на коммерческих условиях, считают правительственные эксперты.
В 2007 году максимальная коммерческая ставка по кредиту АИФ была снижена с 12 до 8 процентов при увеличении периода кредитования до 25 лет и повышении размера кредита до 50 тыс. манатов. Коммерческая ипотека стала очень быстро развиваться, и новые изменения привели к тому, что ипотечные кредиты коммерческие банки стали выдавать под 6 процентов годовых. Льготные ипотечные кредиты стали предоставляться на 30 лет. Максимальный размер кредита составляет 35 тыс. манатов, а первоначальный взнос отсутствует. Максимальная процентная ставка равна 4 процентам. Котировочная ставка для банков - 1 процент.
После последнего усовершенствования механизма выдачи ипотечных кредитов:
| Первичные условия | Средние условия | Общие | Социальная ипотека | Разница | |
| Процентная ставка | 12% | 8% | 6% | 4% | 3 |
| Срок выдачи кредита | 15 лет | 15 лет | 25 лет | 30 лет | 2 |
| Первичный взнос | 30% | 30% | 15% | 15% | 2 |
| Сумма кредита, AZN | 30 000 | 30 000 | 50 000 | 35 000 | -2 |
Возобновив свою деятельность, фонд планирует финансировать лишь льготное кредитование ограниченного круга молодых семей на прежних условиях: 4 процента на сумму до 30 тыс. манатов. Остальным будут предложены ипотечные кредиты на коммерческих, то есть недоступных для большинства населения условиях, которые также будут пересмотрены и возможно ужесточены. Сегодня только считанные банки заняты реализацией собственных ипотечных продуктов, не связанных с госпрограммой. В дальнейшем от них будет требоваться самостоятельное поле для маневров. Так, например, собственную ипотечную программу готовит банк Respublika. Ставки по ней будут конкурентными, не выше и не ниже рыночных. Максимальная сумма будет выше уровня 50 тыс. манатов. А согласно собственной ипотечной программе "Капитал банка", предположительно годовая процентная ставка составит от 10-12 процентов на срок в 5-7 лет. Банки прямо заинтересованы в продолжении процесса жилищного кредитования, а МФК выступит союзником коммерческих банков для технического содействия развитию системы ипотечного кредитования.
В правительстве осознают, что необходимо разработать такой механизм, который обеспечит устойчивость системы ипотечного кредитования. У Азербайджана своя специфика формирования ипотечного рынка и этот механизм направлен на улучшение жилищного положения социальных слоев населения. Этот проект носит социальный характер, поэтому до сих пор финансирование ипотечного кредитования осуществлялось за счет бюджетных средств. Но государственный бюджет не в силах самостоятельно обеспечить полный спрос на ипотечные кредиты, выдаваемые, как правило, на долгосрочной основе. Поэтому предусматривается определение дополнительных источников финансирования АИФ с целью уменьшения зависимости от госбюджета.
Для решения этой проблемы и направлены следующие предложения Нацбанка, предусматривающие комплекс мер - привлечение средств с зарубежных рынков капитала посредством выпуска ипотечных бумаг, кредитных ресурсов от зарубежных инвесторов. На сегодня имеется огромный интерес со стороны иностранных инвесторов, которые согласны выкупить действующий портфель у Азербайджанского ипотечного фонда. По мнению заместителя председателя правления НБА Руфата Асланлы, такая возможность имеется и нынешние правила не исключают такой вероятности.
АИФ может рефинансирование местных банков осуществлять за счет переданных ими ценных бумаг, которые могут быть заложены под привлеченные с зарубежных рынков капитала средства. Классическая ипотека заключается в том, что посредники на ипотечном рынке собирают свободные средства на рынке и в форме жилищных кредитов доставляют до потребителей. Асланлы считает, что ипотечные компании должны продавать свой портфель полностью на рынке. Для классической секьютеризации также приходится воспользоваться этим механизмом, а именно, под выпущенные ипотечным фондом ценным бумагам, привлекаются средства от зарубежных инвестиционных компаний.
Потенциальная емкость ипотечного рынка Азербайджана оценивается в 5 млрд. долларов, но пока не освоен и 1 процент этого потенциала. Для раскрутки на полную мощь и развития рынка необходимо привлечение дополнительных финансовых ресурсов. Тем более что в возобновлении ипотечного кредитования в Азербайджане заинтересовано множество участников рынка, и не последнее место среди них занимает население.