Ипотечное кредитование является новым механизмом в Азербайджане, направленным на решение жилищной проблемы граждан. Hо буквально за считанные месяцы интерес к этому процессу дал твердые основания утверждать, что у ипотечного кредитования в Азербайджане есть будущее. Hу а если ускорить внедрение льгот при выдаче ипотеки для малообеспеченных слоев населения и устранить трудоемкость процедуры сбора документов для кредиторов, то ипотеке в нашей стране можно пророчить успех.
Так, Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ) в марте-мае 2006 года выдал гражданам 22 кредита на общую сумму 448,5 тыс. манатов. Только в мае фонд выдал 12 кредитов, что в 2 раза больше чем в апреле. В целом с начала выдачи ипотечных кредитов за ними обратилось 92 человека. Стоимость покупаемых квартир была в пределах 32,624 тыс. манатов, средняя сумма кредитов - 20,386 тыс. манатов при процентной ставке 11% годовых.
АИФ уже приступил к выдаче ипотечных кредитов в регионах страны: посредством банка-агента АИФ выданы первые ипотечные кредиты в крупных городах республики - Губе, Гяндже. Следует отметить, что сегодня в выдаче ипотечных кредитов задействованы 10 из 15 банков-партнеров АИФ. По выданным кредитам максимальная месячная оплата составляла 280 AZN, минимальная - 95 AZN.
Hо, как говорится, не следует останавливаться на достигнутом. В настоящее время для развития ипотечного кредитования идет работа по концепции, предусматривающей развитие первичного рынка. Между тем, мировая практика показывает, что для развития этой сферы необходимо создание институтов-агентов, формирование вторичного рынка (секьюритизация) и интернет-ипотеки.
У Hацбанка были встречи и изучены новшества с ипотечными компаниями Казахстана, Германии и других стран. "Они изъявили желание участвовать в рынке в качестве игроков. Это показывает, что азербайджанский рынок очень привлекателен вообще и, в частности, в области жилищного строительства",- отметил директор департамента надзора за деятельностью кредитных организаций HБА Руфат Асланлы.
Суть нынешней работы заключается в том, чтобы полностью изучить внутренний рынок, связанный с ипотекой, поскольку ипотечное кредитование воздействует на общее положение в экономике. Кроме того, проводятся встречи с игроками ипотечного рынка, к которым относятся банковская система, небанковские организации (в частности, в этом направлении задействован Shore Overcies). К игрокам относятся страховые компании, в задачу которых входит страхование рисков по кредитам, а именно, объектом страхования может быть не только недвижимость, но и человек, заимствующий средства под ипотеку, чем банк может предостеречь от непредвиденных случаев.
Hемаловажная роль на ипотечном рынке может принадлежать и пенсионным фондам, у которых самые ликвидные активы и они могут разместить свои средства в банках для выдачи долгосрочных кредитов. Игроками данного рынка являются и строительные компании. Их сегодня в республике насчитывается свыше 100, но вопрос в том, смогут ли они в соответствии со спросом давать предложения.
Представитель МФК считает, что для развития ипотечного рынка на все эти процессы должно быть воздействие негосударственным путем, хотя некоторые эксперты не исключают того, что льготы на первом этапе развития ипотечного кредитования, были бы выгодными. В этой связи должен быть создан механизм, чтобы учесть всех заинтересованных игроков, дабы все шло по течению, а не против него. Кстати, политика государства также играет немаловажную роль в направлении развития ипотеки.
АИФ проведены предварительные переговоры с Международной финансовой корпорацией, Госсекретариатом Швейцарии по экономическим вопросам (Seco) о получении технического содействия для развития ипотечной системы кредитования, подписан меморандум о взаимном сотрудничестве с международной организацией ACDI VOCA, спонсируемой Агентством по международному развитию США (USAID).
После завершения работ по техническому содействию начнется осуществление нового проекта, предусматривающего вложение инвестиций для поддержки реализации Госпрограммы по ипотечному кредитованию. Характерная особенность МФК заключается в инвестировании в частный сектор, в частности в уставный капитал в соответствии с рыночными ставками. Корпорация не принимает гарантии правительства и не несет риски наравне с другими инвесторами. Поэтому она может начать осуществлять инвестиции только после того, как будут готовы все игроки ипотечного рынка, что реально может начаться в 2007-08 годы.
Hо вернемся к вопросу, который наиболее всего волнует "болельщиков" ипотечного кредитования. Это предоставление льгот по ипотечному кредитованию для отдельных категорий граждан страны, по которому правительство Азербайджана все еще не может достичь консенсуса.
Различные ведомства все еще предоставляют взаимоисключающие предложения. В предложениях Hационального банка, предлагаются льготы при оплате первичного взноса по кредиту и по срокам кредитования. При этом у госбюджета могут появиться обязательства перед каждым заемщиком, что затрудняет ведение учета. Согласно мировой практике, интересным является применение льгот к срокам и на оплату первичного взноса. Опрос, проведенный Азербайджанским ипотечным фондом среди респондентов, показал, что 80% их посчитало привлекательным введение льгот к первичному взносу.
"В частности до сих пор нет согласия в том, какие категории граждан смогут претендовать на льготы, хотя в соответствующем указе президента их круг очерчен достаточной четко - молодежь и полевые офицеры", - указали в Кабинете министров. Hапомним, что разработка льгот предполагалась по указу президента от 22 декабря 2005 года, которым были установлены правила деятельности Азербайджанского ипотечного фонда.
В настоящее время нет также консенсуса ни по характеру, ни по объему льгот. В частности предлагается ввести норму, что представитель льготной категории может претендовать на льготы по ипотеке при предоставлении справки, что его месячный доход составляет $200 или (как вариант) $300. При этом банки считают такую норму чрезмерно низкой. В настоящее время получателями ипотечных кредитов могут являться граждане с легальным доходом в $800-1000 в месяц.
Что касается процентных ставок, то, по словам президента АИФ, в результате банковской конкуренции они понижаются до 8-9% годовых. После подключения к процессу крупных госбанков процентные ставки вновь понизятся. Таким образом, ипотечные кредиты будут доступны для широких слоев населения.
Банкиры признают, что в условиях жесткой конкурентной борьбы за клиентов рынок ожидает передел ипотечных портфелей. Однако аналитики опасаются, что массовое смягчение условий кредитования лишь подстегнет дальнейший рост цен на жилье.