Существование человеческого общества неразрывно связано с использованием земли. Земля играет огромную роль в создании материальных благ, в частности, в сельском хозяйстве земля является главным средством производства. Ограниченность земельных ресурсов, с одной стороны, рост населения - с другой, обуславливают необходимость бережного отношения и рационального использования земель, что в свою очередь объективно приводит к необходимости учета и оценки ее, как природного ресурса и средства производства.
В настоящее время в стране наблюдается опасная тенденция передачи земель, пригодных к земледелию, под строительство, промышленные и торговые и прочие объекты, в результате чего они приходят в непригодное состояние. Когда из 8,6 млн. га земли 3,7 млн. га являются не пригодными или малопригодными для земледелия, подобные факты недопустимы.
С этими факторами и связано то, что в последнее время особо актуализируется тема скорейшего создания обновленной версии земельного кадастра республики. Всемирный банк (ВБ) предлагает передать на утверждение Совета директоров проект создания земельного кадастра по Азербайджану в начале 2007 года, но правительство республики выразило интерес к ускорению этого процесса и по возможности утвердит его до конца 2006 года. Президентом Азербайджана также утверждена программа развития единой системы регистрации недвижимого имущества и кадастра.
Термин "земельный кадастр" особо значится в Земельном кодексе АР. Согласно понятию, государственный земельный кадастр - это совокупность необходимой и достоверной информации по государственной регистрации землепользования, количественному и качественному учету, бонитировке и экономической оценке земель.
Бенефициарами проекта ВБ определены Госслужба реестра недвижимого имущества при Кабинете министров, Госкомитет по земле и картографии (ГК), Госкомитет госимущества и Министерство юстиции. В рамках проекта предусматривается развитие в этих органах информационных технологий для обеспечения высокого уровня качества. Также рассматривается необходимость составления новых карт по каким-то областям, в которых не запечатлен требуемый масштаб и не охвачено каждое строение. Следовательно, земельный кадастр республики должен регулярно обновляться и быть носителем оперативной информации по изменению структуры земельного фонда страны.
Информация государственного земельного кадастра обязательно должна применяться при оценке хозяйственной деятельности, связанной с планированием использования и охраны земель, предоставлением и получением земель обратно, установлением нормативной стоимости земель, платы за них, проведением работ по землеустройству, установлением зон отчуждения, землепользованием и т.д.
Отметим, что с 10 января 1997 года в Азербайджане началась земельная реформа, являющаяся важнейшей составной частью аграрной политики, которая предусматривала приватизацию земель бывших колхозов и совхозов. Согласно имеющимся на сегодня данным, в рамках проведения этой земельной реформы в Азербайджане передача земель в частную собственность завершена на 99,8%.
В частности по данным Госкомитета по земле и картографии, в стране ликвидировано 2031 колхозов и совхозов, земельные площади и имущество которых распределено среди 3,5 млн. населения или 872 тыс. семей. В 41 хозяйстве реформы проведены частично, это, в основном, хозяйства, находящиеся в государственной собственности и имеющие стратегическое значение для развития семеноводства и животноводства.
Еще в 3 хозяйствах, ввиду наличия определенных проблем, земельная реформа не проведена вообще. Это хозяйства в Гусарском (хозяйство расположено на границе с Россией, и его реформирование ограничивается законом о границах), Шамахинском (из-за наличия богатых виноградных плантаций) и Хачмазском (1600 га. земельной площади находится на балансе Каспийского морского пароходства и после согласования с этим ведомством и решения правительства частично будет распределено среди населения) районах страны.
Также подсчитано, что в стране свыше 2700 муниципалитетов, из них 59 - в городах, в том числе 49 - в Баку. По словам главы Госкомитета Г.Мамедова, определение их границ практически завершено. Hа данный момент остается определить границы только 30 муниципалитетов. Проведение этого процесса в отношении 8 муниципалитетов пока затруднено из-за расположения в прифронтовой зоне. Еще 8 муниципалитетов имеют спорные территорию, и их дела находятся в суде, а территории 10 муниципалитетов находятся в государственной собственности, и этот вопрос в ближайшее время будет решен Кабинетом министров.
Первоначально кадастр означал книгу (реестр), содержащую опись облагаемых налогом предметов. Таким образом, земельный кадастр - это определенная система действий по учету, описанию и оценке земли, проводимая государством с целью получения сведений о земле для поземельного налогообложения, то есть специальное государственное учетно-оценочное мероприятие. Кадастр земель отличается от системы земельной регистрации тем, что последняя предназначена исключительно для регистрации прав собственности.
Одной из самых серьезных проблем в Азербайджане, как было указано выше, является использование плодородных земель не по назначению, в частности, под строительство и в других целях, что приводит к их сокращению. Как отметил глава Государственного комитета по земле и картографии Гариб Мамедов, общая площадь лесного фонда страны составляет 1 млн. га, или порядка 12% территории страны. Однако фактически леса расположены на 600-700 тыс. га, а остальная территория вырубается и существует угроза опустынивания этих территорий.
В результате проведенных специалистами ГК проверок было выявлено более 1800 подобных фактов, из которых по 350 были применены штрафные санкции, в результате чего в госбюджет перечислено 50 тыс. AZN, а по 100 фактам документы направлены в правоохранительные органы. В 1400 случаях деятельность (строительство) на этих землях была прекращена. Такие меры пресечения особо важны, так как Азербайджан является малоземельной страной, и вместо того, чтобы проводить мероприятия по восстановлению земли, у нас наблюдается обратный процесс. Hапример, в других странах строительство осуществляется на землях, не пригодных для обработки.
Для усиления контроля в отношении землевладельцев необходимо внести изменения в действующее законодательство. В нынешнем законе имеются некоторые недочеты, которые необходимо устранить. Так, в случае неправильного использования земли, решение об ее изъятии у владельца принимается только в отношении земель, находящихся я в госсобственности, а в отношении частных землевладельцев подобных мер не предусматривается. По данным ГК, территория Азербайджана в настоящее время территория страны составляет 8,6 млн. гектар, из которых 56,9% земель находятся в государственной собственности, 23,5% - в муниципальной собственности, и 19,6% - в частной собственности.
Проведение Государственного земельного кадастра обеспечивается осуществлением геодезических, топографических, картографических работ, работ по землеустройству, исследованию земли, агрохимических, мелиоративных, геоботанических и других исследовательско-разведочных работ. Сегодня ГК активно работает в направлении составления карт страны. Их подготовка осуществляется в электронном формате с использованием данных космической съемки и глобальной системы позиционирования (GPS). В настоящее время на средства гранта Японии в размере $2,2 млн. в Баку создана база, на которой производится обработка всех данных. Кроме того, комитетом создана географическая информационная система.
Два года тому назад в рамках проекта создания в Азербайджане современного земельного кадастра "Улучшение производственных возможностей Hаучно-производственного центра государственного земельного кадастра и мониторинга", специальный самолет Beechcraft Super King Air - 350, принадлежащий швейцарской Федеральной топографической службе, провел аэрофотосъемку Абшеронского полуострова. Полеты проводились над Абшеронским полуостровом, условно разделенным на три зоны в соответствии с плотностью населения. Четко установленные границы земельных участков являются необходимым условием эффективного использования земли. С помощью новых кадастровых карт землевладельцы смогут точно определять размеры полученных во время приватизации участков земли и разрешать возникающие споры по границам частной собственности.
Следует отметить, что одновременно со Всемирным Банком, свою помощь стране в отношении проекта содействия развитию данных отраслей предлагает Германский банк развития KfW. Однако банк настаивает на создании единой организации в данной области как условия начала проекта. В то же время банк приветствует усиление и передачу основных функций Службе государственного реестра недвижимого имущества, но пока не готов к оценкам достаточности этих решений для реализации проекта, так как неясно распределение ролей между Службой и Госкомитетом по земле и картографии. Стимулом для участия международных организаций в формировании системы является передача Службе от Госкомитета по земле и картографии функций регистрации прав на землю.
Позиция банка во многом будет зависеть от решений Всемирного банка, готовящего аналогичный проект стоимостью $58 млн. Как отметили в бакинском представительстве KfW, ВБ в настоящее время проводит обзор законодательного регулирования в этой области, и на данном отчете будут базироваться наши решения. KfW готов предоставить на проект 3,5 млн. евро. Этих средств Службе государственного реестра недвижимого имущества будет достаточно для формирования ядра единой автоматизированной системы регистрации недвижимости и кадастра.