БАКУ /Trend/ - В июне 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена одного квадратного метра на первичном рынке недвижимости Баку снизилась на 3,1 процента и составила 1 405,67 маната.
По данным экспертов Центра стратегических исследований при Группе компаний AS Group Investment, падение цен на первичном рынке отчетливо прослеживается в период с июня по ноябрь 2015 года, когда цены понизились приблизительно на 10 процентов.
"В дальнейшем первичному рынку недвижимости удалось отыграть определенную часть спада, и с ноября 2015-го по июнь текущего года цены повысились на семь процентов. На фоне растущих цен строительные компании объявляют скидки, что компенсирует рост цен. За счет этого создается баланс между ростом и падением, благодаря которому цены на первичном рынке продолжают лавировать", - отмечают эксперты Центра.
Мониторинг рынка показал, что с марта по июнь цены на первичном рынке недвижимости выросли всего на 7,5 маната (0,5 процента). В апреле по сравнению с мартом цены повысились на 10 манатов, в мае упали на 10 манатов, а в июне вновь повысились на 7,5 маната.
"Особенно привлекательным для покупателей сегодня является рынок строящихся новостроек, спрос на которые является важным локомотивом всего рынка недвижимости Баку. Для привлечения покупателей строительные компании предлагают различные ипотечные продукты и рассрочки, условия и цены, чем не могут похвастаться ни старое жилье, ни готовые новостройки без купчих. Именно поэтому на рынке недвижимости происходят фундаментальные изменения", - считают эксперты.
До недавнего времени, добавляют представители AS Group Investment, главное преимущество вторичного рынка перед первичным заключалось в наличии купчих, благодаря которым квартиру можно было заложить в банк и получить ипотеку. Поэтому зачастую ипотека распространялась только на вторичный рынок.
"На данный момент многие строительные компании предлагают ипотечные продукты, для получения которых достаточно предоставить удостоверение личности. Покупатель освобожден от изнурительного сбора необходимых документов. В Хырдалане, Баладжарах, на Тбилисском проспекте, вблизи станций метро "20 января", "Эльмляр Академиясы", "Гара Гараев" и в других частях столицы, ее пригородах можно встретить предложения с 20-летней ипотекой. Выбор в достаточной степени широк: без первоначального взноса, с ремонтом и без ремонта, мебелью, - говорят эксперты Центра. - Но если сравнивать предложения, то прослеживается определенный дисбаланс. В частности, в Хырдалане в одном проекте квадратный метр стоит 1490 манатов, в другом – 900 манатов. В обоих случаях квартиры предлагаются по 20-летней ипотеке. Единственная разница между этими квартирами – ремонт. Найти объяснение этому несоответствию крайне сложно, ведь стоимость среднего ремонта квадратного метра варьируется в коридоре 150-300 манатов".
Таким образом, благодаря приемлемым условиям первичный рынок продолжает уверенно развиваться. Необходимо также отметить немаловажный нюанс: для того, чтобы получить деньги, строительная компания вынуждена предоставить банку купчую заложенной под ипотеку квартиры. Это означает, что все жители гарантировано получат купчую на свои квартиры, говорят представители AS Group Investment.
"Суммируя вышесказанное, отметим, что вторичный рынок потерял свои главные преимущества (купчая, ипотека и ремонт) перед первичным рынком. По линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) во втором квартале текущего года вторичному рынку выдано всего четыре ипотечных кредита (без учета льготной ипотеки). К сказанному следует также добавить фактор качества, ведь первичный рынок - это новое качественное жилье с удобной планировкой и развитой инфраструктурой, которое будет служить своим владельцам десятилетиями. Вторичному рынку с его "хрущевками" и так называемыми домами "ленинградского проекта" противопоставить этим преимуществам просто нечего", - считают эксперты.
По их мнению, смещение спроса в пользу первичного рынка находит свое отражение и в ценовой ситуации. Если в январе 2014 года цены на вторичном рынке превышали цены на первичном на 15 процентов, то в июне текущего года эта разница достигла минимума в 1,4 процента.
"Цены в обоих сегментах рынка недвижимости стремятся в одном направлении – в сторону падения. Но в отличие от первичного рынка, где спад в годовом исчислении составил всего лишь 3,1 процента, на вторичном рынке ценовой спад за аналогичный период выглядит куда более ощутимым – 12,4 процента. Причем, если низкие темпы кредитования вторичного рынка сохранятся, то ценовой спад на вторичном рынке продолжится. На фоне происходящего можно уверенно прогнозировать, что из-за смещения спроса в сторону первичного рынка ценовая разница также изменится в пользу этого сегмента рынка", - отметили в Центре стратегических исследований.
(Автор: Азад Гасанли. Редактор: Константин Шапиро)