Ипотечный рынок Азербайджана столкнулся с неожиданными проблемами
Неопределенность с ценами на недвижимость, связанная с колебаниями курса доллара, вызвала неожиданные проблемы на ипотечном рынке Азербайджана.
Дело в том, что в последнее время стоимость недвижимости стали чаще указывать в долларах, при этом купля-продажа по-прежнему осуществляется в манатах. А учитывая, что процесс приобретения жилья в ипотеку занимает около 30 дней (клиент должен представить все необходимые документы для заключения договора, выбрать квартиру, которую хочет приобрести, взять кредит и т.д.), за это время курс доллара может измениться, что делает сделку невыгодной либо для продавца, либо для покупателя. В результате одна из сторон вынуждена расторгнуть договор.
Здесь речь идет о первичном соглашении между покупателем и продавцом, в которое банк не вмешивается. Такие соглашения в лучшем случае заключаются в виде договора о получении аванса, но чаще всего это происходит на основе устного согласия между сторонами.
Как сообщил в понедельник Trend генеральный директор консалтинговой компании "MBA Group" Нусрет Ибрагимов, в феврале 2015 года на рынке недвижимости Азербайджана расторгался каждый второй ипотечный договор.
"Скачок курса маната произошел в третьей декаде февраля, с чем и связано такое большое количество расторгнутых ипотечных договоров", - сказал он.
По словам Ибрагимова, в марте темпы значительно снизились, и объем расторгнутых ипотечных договоров составил около шести-семи процентов от всех заключенных договоров.
В то же время, как сообщил Trend источник в банковском секторе страны, ипотечный кредит пользуется спросом как и раньше, но рынок недвижимости находится в неопределенности.
"Проблема ипотечного кредитования связана не с банками. Правительство не приостанавливало финансирование ипотеки, соответственно банки продолжают выдачу кредитов. Однако из-за колебания курса маната население просто не знает, что будет с ценами на недвижимость и сколько завтра будут стоить квартиры", - сказал источник.
По словам собеседника агентства, банки не вмешиваются в первичное соглашение между покупателем и продавцом.
В настоящее время 30 из 45 банков Азербайджана выдают ипотечные кредиты по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ), остальные банки либо имеют собственную программу, либо вовсе не осуществляют выдачу ипотечных кредитов.
АИФ был создан в декабре 2005 года, а в марте 2006 года приступил к выдаче ипотечных кредитов.
Всего с начала финансирования по линии АИФ было выдано ипотечных кредитов более чем на 630,6 миллиона манатов, в том числе 97,1 миллиона манатов - в 2014 году, 112,9 миллиона манатов - в 2013 году, 74,77 миллиона манатов - в 2012 году, 95,64 миллиона манатов - в 2011 году, 97,08 миллиона манатов - в 2010 году, 76,9 миллиона манатов - в 2009 году, 70,2 миллиона манатов - в 2007 году, 5,6 миллиона манатов - в 2006 году.
В январе 2015 года по линии АИФ было выдано кредитов на сумму 4,2 миллиона манатов (рост на 23,5 процента по сравнению с аналогичным показателем предшествующего года).
Максимальный размер обычного ипотечного кредита по линии АИФ составляет 50 тысяч манатов при ставке в восемь процентов и сроке погашения 25 лет. По социальной ипотеке - 50 тысяч манатов при годовой ставке в четыре процента и сроке 30 лет. Первоначальный взнос по социальной ипотеке составляет 15 процентов, а для обычных кредитов - 20 процентов.
Условия ипотечного кредитования следующие: кредиты должны выдаваться в национальной валюте - манатах - и только гражданам Азербайджана, предметом ипотеки могут быть только квартира и частный дом, сумма ипотечного кредита не должна превышать 80 процентов рыночной стоимости жилья, месячная оплата за кредит не должна превышать 70 процентов месячного дохода заемщика, обязательно наличие договора о страховании жизни, также имеются и другие условия.
Льготные условия распространяются на членов семей шехидов, семей Национальных героев Азербайджана, вынужденных переселенцев, госслужащих со стажем работы не менее трех лет, кандидатов и докторов наук, лиц, имеющих особые заслуги в спорте, а также военных с минимальным стажем службы в три года. Каждая семья, имеющая право на льготный ипотечный кредит, может воспользоваться им только один раз.
Что заменит Азербайджану нефть?
Азербайджан готовится стать региональным экспортером высокотехнологичной продукции. Одна из приоритетных задач, поставленных перед страной до 2020 года, заключается в том, чтобы стать производителем и экспортером IT-продукции и услуг.
В этой связи рассматриваются три направления развития производственной сферы.
Первое направление - это рынок hardware (готовой продукции). Добиться успеха в этой области за короткий период времени будет достаточно сложно, так же как и местным компаниям непросто достигнуть уровня таких гигантов, как IBM, HP, "Dell" и других.
Однако государство заинтересовано в том, чтобы локальные компании смогли достичь мирового уровня развития, и поддерживает местных производителей для того, чтобы они в дальнейшем смогли выйти на зарубежные рынки.
Второе направление развития - это рынок программного обеспечения (ПО), который уже получает должную поддержку государства. Речь идет о поддержке стартап-движения в Азербайджане на уровне Государственного фонда развития информационных технологий.
Третьим направлением является сфера IT-услуг, в которой также планируется усилить экспортный потенциал локальных компаний.
Для повышения активности локальных компаний государство намерено направить крупные финансовые ресурсы на развитие частного сектора. Одной из важнейших задач в этой сфере является организация совместной деятельности локальных компаний и мировых вендоров, конечным итогом которой может стать экспансия азербайджанских компаний на другие рынки.
Для развертывания производства высокотехнологичных продуктов ведутся переговоры, и уже достигнуты договоренности с ведущими мировыми вендорами сферы ИТ. Производство их продукции в Азербайджане можно будет наладить при условии, что в него будут вовлечены локальные компании.
Одними из таких проектов являются организация совместного производства персональных компьютеров с тайваньской компанией "Acer" и источников светодиодного освещения (LED) - с южнокорейской LG.
Кстати, с последней на уровне Государственного фонда развития информационных технологий уже подписан соответствующий меморандум, и на реализацию проекта планируется привлечь около 10 миллионов манатов инвестиций. Примерно столько же будет выделено на развертывание серийного производства компьютеров "Acer" на базе Мингячевирского завода KUR, которому официально присвоен статус филиала Парка высоких технологий.
Азербайджан обладает всеми необходимыми ресурсами для того, чтобы мировые вендоры обратили внимание на страну, в том числе благоприятной бизнес-средой и упрощенным доступом бизнеса к финансовым ресурсам. И все усилия страны сейчас сосредоточены на определении самых оптимальных вариантов, которые она может предложить предпринимателям.
Государство готово оказать необходимую финансовую поддержку перспективным технологическим, наукоемким и инновационным проектам, в том числе освободить предпринимателей от налоговых и таможенных пошлин, что способствует еще большему развитию благоприятной среды для ведения бизнеса.
Резиденты действующих в стране промышленных парков уже получили налоговые льготы: они на семь лет освобождены от уплаты НДС на импорт оборудования, прибыль, землю и имущество.
Ожидается, что уже в скором времени аналогичные шаги будут предприняты и по таможенным пошлинам. Речь идет о применении таможенных льгот по номенклатурному списку, то есть на комплектующие для дальнейшего производства экспортно-ориентированной продукции.
Вопросы применения таможенных льгот к резидентам Парка высоких технологий совместно исследуют министерство связи и высоких технологий и министерство экономики и промышленности Азербайджана. Усилия этих ведомств сосредоточены на выявлении самых оптимальных вариантов, которые могут быть предложены резидентам технопарка.
Применение таможенных льгот в рамках технопарков способствует развитию производства, а это создаст возможность для роста экспортного потенциала и экспансии на международные рынки, что принесет доходы госбюджету страны.
В 2014 году общий объем промышленного производства (объем произведенной продукции и оказанных услуг промышленного характера) в Азербайджане составил 31,9 миллиарда манатов, что на 0,7 процента меньше аналогичного показателя 2013 года. При этом ненефтяной сектор промышленности в прошлом году продемонстрировал рост на 6,9 процента, а нефтяной - снизился на 2,4 процента по сравнению с 2013 годом.
Азербайджану необходимо развивать онлайн-туризм
Жители Азербайджана сегодня активно пользуются интернетом, поэтому туристические компании страны должны приступить к оказанию онлайн-услуг в этой сфере. Это не составит труда, так как у большинства туристических агентств в Азербайджане есть свои сайты. Об этом сказал старший вице-президент по работе с отелями российской туристической компании "Островок" Эндрю Пайнер. Компания занимается оказанием онлайн-услуг в сфере туризма.
По его словам, на сегодняшний день туризм является самой крупной индустрией в мире, а онлайн-туризм - одной из наиболее успешно развивающихся его отраслей.
"20 лет назад для бронирования гостиничного номера, приобретения авиабилета или других услуг человек должен был обратиться в туристическое агентство. Сейчас же большое количество туристических услуг реализуется через интернет", - отметил он.
По словам Пайнера, в Азербайджане сегодня более 70 процентов населения активно пользуется интернетом.
Если в Великобритании сегодня через интернет оказывается 50 процентов туристических услуг, то в Азербайджане услуги онлайн-туризма ограничиваются бронированием гостиничных номеров, и эти услуги предоставляются местными сайтами, сказал старший вице-президент.
По его словам, это неприемлемо для региона, обладающего большим туристическим потенциалом.
"Проведение различных туристических выставок, конференций и форумов должно содействовать туристическим агентствам Азербайджана в налаживании полезных контактов с иностранными компаниями, предоставляющими онлайн-услуги, и развитии сферы онлайн-туризма", - сказал Пайнер.
Он подчеркнул, что Азербайджан сегодня привлекает все большее число туристов не только из Европы, но и других регионов.
По его словам, для того чтобы с Азербайджаном могло познакомиться больше туристов, необходимо упростить визовый режим для въезжающих и решить проблему с высокими ценами на авиабилеты.
В Азербайджане необходимо снизить ставку отчислений на обязательное соцстрахование - ВБ
Ставка отчислений на обязательное государственное социальное страхование в Азербайджане по сравнению с другими странами высокая, что может повлиять на конкурентоспособность экономики страны. Об этом сказала эксперт Всемирного банка (ВБ) Татьяна Богомолова.
По ее словам, мировой опыт показывает, что, чем моложе экономика, тем рациональнее применение более низких ставок соцотчислений, так как это стимулирует уплату взносов. Так как если ставки соцотчислений высоки, то появляется больше желающих уклониться от их уплаты, отметила эксперт.
"В настоящее время все пожилые граждане Азербайджана получают пенсии, в то время как эти пенсии оплачиваются не всеми занятыми, а лишь половиной. Таким образом, примерно 50 процентов занятых в экономике Азербайджана платят пенсионные взносы, что является причиной высоких процентных ставок по обязательному соцстрахованию", - сказала Богомолова.
Поэтому, как считает эксперт ВБ, существующий дисбаланс создает большую нагрузку на пенсионную систему и требует более высокой процентной ставки.
По ее словам, пенсионная система Азербайджана относится к тому типу, когда пенсии финансируются взносами работающих граждан, что характерно для всех стран постсоветского пространства.
В соответствии с государственной программой развития пенсионно-страховой системы в Азербайджане на 2009-2015 годы, в государственной системе социального страхования расширяется применение индивидуального учета.
В настоящее время ставка отчислений на обязательное социальное страхование в Азербайджане формируется из двух источников: отчислений, производимых работодателем в размере 22 процентов из фонда зарплаты по предприятию, а также удержаний в три процента из зарплаты самого работника.
С конца 2014 года в Азербайджане расширен круг лиц, с которых взимаются взносы по обязательному соцстрахованию. В него вошли лица, оказывающие услуги домашним хозяйствам, лица, не имеющие трудового контракта, частные предприниматели и фермеры, сотрудники правоохранительных органов, военнослужащие, сотрудники некоммерческих организаций и т.д.
Юридические и физические лица, выплачивающие авторский гонорар, будут оплачивать взнос в размере 15 процентов от суммы гонорара.
Кроме того, установлены правила расчета взносов для новых категорий страхуемых лиц. Частные фермеры будут платить взносы из расчета на один гектар, взимаемые с фонда заработной платы, с привязкой к ежемесячной минимальной зарплате [она составляет 105 манат] по стране. Для земель первой категории ставка составляет 12 процентов от минимальной зарплаты, второй категории - восемь процентов, третьей категории - четыре процента, четвертой категории - два процента.
Согласно правилам, частные предприниматели, занятые в области торговли и строительства, будут оплачивать взносы на уровне 50 процентов от минимальной зарплаты, в то время как предприниматели из других сфер - на уровне 20 процентов.
При этом взносы [в зависимости от ставок, определенных по сферам деятельности] в Баку будут взиматься на сто процентов, в Сумгайыте и Гяндже - на 90 процентов, в городах республиканского подчинения - 80 процентов, в районных центрах - 60 процентов, в селах - 50 процентов.
2 задачи на пути к продбезопасности Азербайджана
Продовольственная безопасность, так же как и энергетическая, является главным условием экономической стабильности и социальной устойчивости.
В условиях волатильности цен на нефть Азербайджан, нацеленный на диверсификацию экономики, еще больше активизировал меры по стимулированию производства сельхозпродукции, с тем чтобы создать в стране полную цепочку производства. Это означает, что все производство, начиная от семян и до готовой продукции, должно быть обеспечено внутри страны.
О переходе на 100-процентную локализацию производства Президент Азербайджана Ильхам Алиев дал поручение в ходе заседания Кабинета министров, посвященного итогам социально-экономического развития в первом квартале 2015 года и предстоящим задачам.
"Сейчас мы переходим к основному этапу, локализация должна быть 100-процентной. Так как в дальнейшем продовольственная безопасность будет для мира самым большим вопросом, и те страны, которые не обеспечили свою продовольственную безопасность, столкнутся с большими проблемами", - сказал Ильхам Алиев.
И Азербайджану, естественно, прежде необходимо решить существующие в сфере АПК проблемы, чтобы достичь поставленной цели.
В настоящее время уже проводятся мероприятия по ликвидации негативных последствий длительных засух, улучшению водоснабжения и повышению интереса предпринимателей к данной сфере и стимулированию привлечения инвестиций, решению вопросов, связанных с регистрацией земельных участков.
Аграрный сектор в Азербайджане - одна из таких сфер, которая имеет наибольшее количество преимуществ: от налоговых льгот до субсидий. Азербайджанский фермер сегодня освобожден от уплаты всех налогов, кроме земельного. Большая часть льготных кредитов также направляется именно для поддержки села.
Между тем, для расширения ассортимента производимой в стране сельхозпродукции нужны современное оборудование и техника, что требует крупных инвестиций. Сегодня государство приобретает на бюджетные средства сельскохозяйственную технику и технологическое оборудование, которые предоставляются через ОАО "Агролизинг" в лизинг на условиях 20-процентной предоплаты и 10-летнего (в зависимости от стоимости оборудования) погашения остальных 80 процентов.
Президент Ильхам Алиев с целью поддержки развития и повышения интереса к сельхозпроизводству на этой неделе подписал два распоряжения. Одним из них предоставляется льгота в размере 40 процентов первичной стоимости при покупке комплектов оросительных систем и оборудования. А вторым распоряжением предписано увеличение на 25 процентов объема помощи, предоставляемой из госбюджета на покупку топлива и моторных масел, используемых производителями сельскохозяйственной продукции при возделывании каждого гектара посевных площадей и осуществлении многолетних посевов.
На сегодня перед правительством стоят две задачи - максимальное снижение зависимости рынка продуктов питания от импорта и создание продовольственных запасов. Добиться их решения при таком выгодном географическом расположении и климатических условиях в Азербайджане вроде не должно составить труда.
К этому Азербайджан идет последовательно. Импорт фруктов в Азербайджан
уже по итогам прошлого года в натуральном выражении упал на 32,7 процента, а овощей и бахчевых культур - на 47,3 процента. При этом страна увеличила экспорт плодоовощной продукции на 16,1 процента - 291 миллион долларов. А импорт такой продукции составил лишь 25,2 миллиона долларов, сократившись на 13,5 процента.
Для достижения роста производства мяса, масла и молока принята специальная программа по завозу в страну племенного скота. На основе этой программы
министерство сельского хозяйства на государственные средства закупает в Европе племенной скот. Весь завезенный скот на условиях лизинга передается в села.
Для сохранения тенденции роста сельского хозяйства государство осуществляет политику субсидий и льготных кредитов для данного сектора. Около 30-40 процентов от стоимости продуктивных семян, произведенных в научно-исследовательских институтах, оплачивается государством.
Фермеры покупают топливо с 50-процентной скидкой, удобрения - с 50-75-процентной. Данная материальная помощь значительно снижает зависимость сельскохозяйственной продукции от импорта. Наряду с этим, основная часть льготного финансирования, выделяемого по линии Нацфонда помощи предпринимательству, направляется на сельское хозяйство.
Укрупненные фермерские хозяйства в стране также создаются за счет льготных кредитов. Согласно распоряжению Президента страны, в ближайшие годы планируется формирование более 50 крупных зерноводческих хозяйств. Уже в 12 районах при льготном госфинансировании создаются 19 крупных фермерских хозяйств.
Сегодня развитие в Азербайджане аграрного сектора позволяет обеспечить потребность населения страны пока в основной сельхозпродукции, что, сточки зрения обеспечения продовольственной безопасности, оценивается специалистами на среднем уровне.
Учитывая, что 2015 год объявлен в Азербайджане Годом сельского хозяйства, а также потенциал страны в этой области, то усовершенствование механизмов господдержки сельскохозяйственных производителей, усиление надзора над качеством и безопасностью продуктов местного и импортного производства способствуют росту сектора АПК в будущем в разы. А это, в свою очередь, означает как надежное обеспечение населения продовольственными продуктами, так и снижение зависимости от импорта.
При этом нельзя забывать и о рынках сбыта нашей сельхозпродукции. Сегодня большая часть сельхозпродукции экспортируется на российский рынок. Вторым традиционным рынком для экспортных поставок Азербайджана, возможно, уже до конца года может стать Казахстан, где строится логистический центр, рассчитанный на хранение до десяти тысяч тонн продукции.
Можно сказать с полной уверенностью, что азербайджанский бренд, пусть это пока касается только качества сельхозпродукции, в ближайшем будущем будет пользоваться популярностью не только на рынках постсоветского пространства.
Пенсии в Азербайджане будут рассчитываться по-новому
В рамках реформирования пенсионной системы в Азербайджане изменится механизм начисления пенсии, что означает реструктуризацию базовой части пенсии, которая приведет к расчету трудовой пенсии полностью на основе пенсионного капитала. Об этом сообщил глава Государственного фонда социальной защиты (ГФСЗ) Азербайджана Эльман Мехтиев.
Коренные изменения в пенсионной сфере предусмотрены в "Концепции реформы системы пенсионного обеспечения в Азербайджане в 2014-2020 годах".
По словам главы Соцфонда, изменения в методике расчета будут возможны после внесения поправок в законы "О социальном страховании" и "О трудовых пенсиях".
"В случае, если пенсионный капитал превысит размер минимального пенсионного обеспечения, то будет ликвидировано требование к стажу при выходе на пенсию. Если же пенсионный капитал будет ниже размера минимальной пенсии, то требование к стажу будет увеличено", - отметил он.
Кроме того, по словам Мехтиева, в результате реформы полностью изменится схема учета оплаченной социальной страховки: в частности, если сегодня на индивидуальный счет плательщика обязательного социального страхования перечисляется только 50 процентов оплаченной суммы, то после реформы на счету будет накапливаться вся сумма.
"Именно по этой причине [начисления на индивидуальный счет половины отчислений] сегодня граждане, получающие высокую зарплату, не проявляют такой активности к соцстрахованию, а новый механизм расчета позволит в первую очередь решить эту проблему", - отметил глава ГФСЗ.
Пенсионная система в Азербайджане состоит из основного компонента - базовой части трудовой пенсии, которая выплачивается государством в фиксированном размере, независимо от размера заработной платы или истории взносов по обязательному соцстрахованию, и "страхового" компонента, который начисляется на основе отчислений в работоспособном возрасте в размере 25 процентов от заработной платы (22 процента платится работодателем, три процента - самим сотрудником).
В 2015 году затраты по выплатам трудовых пенсий в Азербайджане составят 2 910,5 миллиона манатов, из которых 1,370 миллиарда манатов придутся на долю страховой части пенсии.