Азербайджан, Баку, 12 января /корр. Trend У.Исмайлова/ Несмотря на растущий спрос населения на жилье и коммерческие объекты, в течение 2008 года по сравнению с предыдущими годами число операций по купле-продаже квартир сократилось на 40,3 процента, средние цены упали на четыре процента, индекс цен - на один процент, сказали в понедельник в консалтинговой компании MBA Group.
"В прошлом году в Баку активность рынка упала на 8,8 процента, а доходность - на 3,3 процента", - сказали в компании.
По мнению экспертов MBA Group, на первичном рынке жилья средние цены выросли на 8,9 процента. Если в предыдущие годы средняя площадь квартиры составляла 138-145 квадратных метров, то из-за проблем с реализацией объектов строительные компании начали либо сокращать квадратуру, либо делить большие квартиры и продавать их по отдельности.
Изменения на рынке недвижимого имущества страны в прошлом году сказались в основном на вторичном рынке жилья. Если в течение 2003-2007 годов изменения на рынке положительно влияли на вторичный рынок, то в прошлом году влияние было отрицательным.
Сводная таблица указывает на изменение цен на вторичном рынке в 2007-2008 годах в долларах за квадратный метр:
| 2007 год | 2008 год | +/- в процентах | |
| 1-комнатная | 1686 | 1582 | -6,6 |
| 2-комнатная | 1511 | 1474 | -2,5 |
| 3-комнатная | 1606 | 1562 | -2,8 |
| 4-комнатная | 1629 | 1511 | -7,8 |
| 5-комнатная | 1408 | 1423 | 1,1 |
В прошлом году на рынке аренды объектов недвижимого имущества срок капитализации имущества сократился на девять процентов - до 14,6 лет. К началу 2008-го коэффициент доходности вырос с 0,64 до 0,72, а активность рынка сократилась с 0,35 до 0,12.
| 2007 год | 2008 год | +/- в процентах | |
| 1-комнатная | 1686 | 1582 | -6,6 |
| 2-комнатная | 1511 | 1474 | -2,5 |
| 3-комнатная | 1606 | 1562 | -2,8 |
| 4-комнатная | 1629 | 1511 | -7,8 |
| 5-комнатная | 1408 | 1423 | 1,1 |
| Проекты зданий | В 2008 году (в долларах за кв.м) | В 2007 году (в долларах за кв.м) | +\- в течение года |
| Архитектурный | 2258 | 2172 | -4 |
| Ахундовский | 1881 | 1680 | -12 |
| Экспериментальный | 1777 | 1672 | -6,3 |
| Итальянский | 1387 | 1277 | -8,6 |
| Киевский | 1381 | 1261 | -9,5 |
| Ленинградский | 1520 | 1377 | -10,4 |
| Минский | 1700 | 1459 | -16,5 |
| Немецкий | 1647 | 1589 | - 3,7 |
| Сталинский | 1886 | 1830 | -3,1 |
| Французский | 1602 | 1409 | -13,7 |
| Хрущевский | 1715 | 1663 | - 3,1 |
| Специальный | 1629 | 1569 | - 3,8 |
| Новостройки | 1459 | 1309 | -11,5 |
| В среднем по городу | 1617 | 1478 | - 9,4 |
В течение 2008 года также наблюдались сокращения в площади построек, что происходило в результате падения покупательского спроса.
Сводная таблица показывает изменения квадратуры жилья в 2008 году:
| 2007 год | 2008 год | +/- в процентах | |
| 1-комнатная | 1686 | 1582 | -6,6 |
| 2-комнатная | 1511 | 1474 | -2,5 |
| 3-комнатная | 1606 | 1562 | -2,8 |
| 4-комнатная | 1629 | 1511 | -7,8 |
| 5-комнатная | 1408 | 1423 | 1,1 |
| Проекты зданий | В 2008 году (в долларах за кв.м) | В 2007 году (в долларах за кв.м) | +\- в течение года |
| Архитектурный | 2258 | 2172 | -4 |
| Ахундовский | 1881 | 1680 | -12 |
| Экспериментальный | 1777 | 1672 | -6,3 |
| Итальянский | 1387 | 1277 | -8,6 |
| Киевский | 1381 | 1261 | -9,5 |
| Ленинградский | 1520 | 1377 | -10,4 |
| Минский | 1700 | 1459 | -16,5 |
| Немецкий | 1647 | 1589 | - 3,7 |
| Сталинский | 1886 | 1830 | -3,1 |
| Французский | 1602 | 1409 | -13,7 |
| Хрущевский | 1715 | 1663 | - 3,1 |
| Специальный | 1629 | 1569 | - 3,8 |
| Новостройки | 1459 | 1309 | -11,5 |
| В среднем по городу | 1617 | 1478 | - 9,4 |
| Квартиры | В 2007 году (в кв.м) | В 2008 году (в кв.м) | Изменения в процентах |
| 1-комнатная | 36,9 | 37,4 | -1,3 |
| 2-комнатная | 56,9 | 59,5 | -4,4 |
| 3-комнатная | 72,1 | 85,2 | -15,4 |
| 4-комнатная | 90,6 | 111,2 | -18,5 |
| 5-комнатная | 101,7 | 140,9 | -27,8 |
В прошлом году также наблюдалось 17,1-процентное снижение средних цен на частные дома, но это обманчивый показатель, поскольку падение цен произошло из-за сокращения площади домов в среднем на 16,4 процента и приусадебных участков на 21,7 процента.
| 2007 год | 2008 год | +/- в процентах | |
| 1-комнатная | 1686 | 1582 | -6,6 |
| 2-комнатная | 1511 | 1474 | -2,5 |
| 3-комнатная | 1606 | 1562 | -2,8 |
| 4-комнатная | 1629 | 1511 | -7,8 |
| 5-комнатная | 1408 | 1423 | 1,1 |
| Проекты зданий | В 2008 году (в долларах за кв.м) | В 2007 году (в долларах за кв.м) | +\- в течение года |
| Архитектурный | 2258 | 2172 | -4 |
| Ахундовский | 1881 | 1680 | -12 |
| Экспериментальный | 1777 | 1672 | -6,3 |
| Итальянский | 1387 | 1277 | -8,6 |
| Киевский | 1381 | 1261 | -9,5 |
| Ленинградский | 1520 | 1377 | -10,4 |
| Минский | 1700 | 1459 | -16,5 |
| Немецкий | 1647 | 1589 | - 3,7 |
| Сталинский | 1886 | 1830 | -3,1 |
| Французский | 1602 | 1409 | -13,7 |
| Хрущевский | 1715 | 1663 | - 3,1 |
| Специальный | 1629 | 1569 | - 3,8 |
| Новостройки | 1459 | 1309 | -11,5 |
| В среднем по городу | 1617 | 1478 | - 9,4 |
| Квартиры | В 2007 году (в кв.м) | В 2008 году (в кв.м) | Изменения в процентах |
| 1-комнатная | 36,9 | 37,4 | -1,3 |
| 2-комнатная | 56,9 | 59,5 | -4,4 |
| 3-комнатная | 72,1 | 85,2 | -15,4 |
| 4-комнатная | 90,6 | 111,2 | -18,5 |
| 5-комнатная | 101,7 | 140,9 | -27,8 |
| Показатели | 2008 год | 2007 год | Изменения в процентах |
| Средние цены (в долларах) | 189 819 | 229 064 | -17,1 |
| Жилая площадь (в кв.м) | 165 | 197,3 | -16,4 |
| Земельные участки (в сотках) | 4,7 | 6 | -21,7 |
| Число комнат | 3,85 | 4,25 | -9,4 |
| Цены в долларах (за кв.м) | 1150 | 998 | 15,3 |
По итогам 2008 года на рынке недвижимого имущества Азербайджана в жилищном сегменте наблюдалось сокращение активности, что в основном объясняется падением покупательской способности, а рост цен связан не с увеличением спроса, а с увеличением потребительских расходов.
"Эксперты считают, что рынок недвижимого имущества Азербайджана с 1993-го и по 2008 год пережил семь этапов развития и становления", - сказал в понедельник эксперт консалтинговой компании BMA Group Фаик Ибрагимов.
"Первый этап начался в 1993 году, когда был дан старт приватизации квартир в стране, именно с этого началось динамичное развитие рынка. Но из-за отсутствия регулирующего закона и из-за созданного на рынке вакуума цены на жилье начали резко расти", - сказал Ибрагимов.
По его словам, в этот период также начала активно расти доходность рынка и на него пришли профессиональные участники.
Второй этап развития рынка недвижимого имущества связан с периодом разработки законодательных актов, с началом активной работы на рынке банков, страховых компаний, оценщиков, но и в этот период цены постоянно росли.
Во время третьего этапа развития рынка недвижимого имущества Азербайджана произошел упадок на мировом нефтяном рынке, некоторые нефтяные проекты стали неперспективными, многие иностранные компании покинули страну. В результате в республике наблюдалось падение спроса на жилье и, соответственно, произошло двукратное падение цен на него.
Четвертый период развития рынка недвижимого имущества Азербайджана начался с 1999 года, когда на рынке начала царить стабильность, цены стабилизировались, и на первичном рынке столицы появились новые предложения. Постепенно наблюдалась активность экономики страны, снижение инфляции, девальвация маната, приход новых инвесторов в страну.
Пятый период развития рынка недвижимого имущества Азербайджана запомнился переходом с периода застоя к более активному периоду - новостройки начали активно привлекать население.
Шестой период развития, который стал самым активным и наиболее запомнился, характеризуется резким оживлением рынка. Соответственно экономическому развитию в стране начал формироваться спрос на жилье, а улучшение положения на мировой нефтяной бирже положительно повлияло и на внутренний рынок, в частности на инвесторов. С другой стороны, правительство в этот период начало создавать благоприятные условия работы на рынке в рамках своей либеральной политики. Именно в этот период рынок недвижимого имущества Азербайджана переживал вертикальное развитие и стал передовым среди других сфер экономики страны. Но, наряду с этим, резко вырос уровень риска на рынке, значительно увеличилось присутствие непрофессиональных участников, а также усилилась потребность в государственном регулировании этой сферы.
Последний, седьмой этап развития рынка недвижимого имущества Азербайджана начался с 2007 года. Он запомнился неофициальным ограничением на получение разрешения на строительство, высоким уровнем инфляции, нереальным преувеличением цен на недвижимость, замораживанием до неопределенного времени государственного ипотечного кредитования и т.д. В результате на рынке начало наблюдаться значительное превышение предложений над спросом. Осенью 2007 года на рынке недвижимого имущества Азербайджана начала резко снижаться активность, но несмотря на это продолжает наблюдаться искусственный рост цен. Наряду с этим мировой финансовый рынок начинает активизироваться и его влияние на азербайджанский рынок, которое наблюдается с сентября 2008 года, продолжается по сей день.
Связаться с автором статьи можно по адресу [email protected]