Новостройки растут вместе с ценами

Азербайджан, начиная с 2000 года продолжает переживать "строительный бум". Рост строительных работ в Азербайджане привел, к тому, что  строительный сектор стал вторым после нефтяной отрасли. По данным Консалтинговой компании MBA в Азербайджане действуют свыше 200 строительных компаний, которые продолжают активно возводить новые высотки. Сегодня в Баку строятся свыше 800 зданий. При этом население сосредоточило предпочтение именно на новопостроенные дома. Согласно исследованиям общественного объединения "Участники рынка имуществ", в структуре портфеля предложений удельный вес строений типа новостроек в январе-апреле 2008 года увеличился с 15,3 процентов до 26,4 процентов, в то время как предложение квартир "старых" проектов сократилось с 25,8 процентов до 18,8 процентов. Прибыльность рынка недвижимости Азербайджана в 1,5 - 2 раза выше, чем например, в Москве, а доходность успешно выполненных проектов составляет около 30%.

Источник: Госкомстат АР

Доверие покупателей новостроек обуславливается тем, что качество их постройки улучшилось. Крупные строительные компании проходят аудит на получение сертификата качества. Также Государственная служба по контролю над потребительским рынком при Министерстве экономического развития Азербайджана начала мониторинги рынка строительных материалов, используемых при постройке многоэтажек. Мониторинг проводится как среди товаров местного производства, так и импортных строительных материалов. Госслужба требует от участников рынка строительных материалов не только соблюдения качества, но и выдачи гарантий на дорогостоящие строительные материалы.

Соответственно с высоким спросом, цены на многоэтажки продолжают расти, можно сказать, не ежегодно, а ежедневно. В среднем цена продажи квадратного метра жилой площади в новостройках в Баку практически превзошла на данный момент планку в 1,1 тыс. долларов. По сравнению с маем 2007 года, в мае текущего года темпы повышения цен на недвижимость в Баку носили еще более интенсивный характер. За 5 месяцев этого года ценовой индекс, отражающий динамику цен, повысился до 334,5 пунктов. В процентном эквиваленте повышение цен на недвижимость за 5 месяцев этого составило 20,1%, а по отношению к маю прошлого года - 33,4%. В мае повышение составило 2,9%.

Источник: Консалтинговая компания MBA

Повышение стоимости на первичном рынке связано с увеличением цен на элитные дома. Как и прежде, больше всего новостроек строится в Ясамальском, Низаминском и Хатаинском районах. За последние месяцы для продажи было выставлено порядка 5 тыс. квартир. Причем в основном потребители скупают квартиры в Насиминском (20% от объема рыночной продажи), Наримановском (18,8%) и Ясамальском (20%) районах столицы.

Источник: Консалтинговая компания MBA

Ценовые изменения на рынке недвижимости тесно связаны с тенденциями в мире и внутри страны. Стремительное подорожание жилья связанно в первую очередь с улучшением благосостояния столичного населения. Несмотря на то, что квадратный метр дорожал в среднем почти на 100 долл. в месяц, активность покупателей и платежеспособный спрос только увеличивались. Сегодня в Баку удается продать почти все построенное жилье, и покупательная способность людей не ослабевает. Ажиотаж усиливался еще и из за процесса, свойственный нашему менталитету, спекулятивных операций. Это наиболее стабильный во времени фактор. Практически все новое жилье выкупается посредниками еще на этапе его сооружения с целью последующей перепродажи и получения значительных дивидендов. Таким образом, провоцируя всплеск спроса на жилье. Наряду со всем этим присутствует, так называемый, провинциальный фактор. Проявляется он в том, что многие представители региональной элиты стремятся купить себе квартиру в столице, чем значительно усиливают давление на рынок недвижимости.

Также, из года в год в Азербайджане увеличивается количество приобретающих имущество граждан других государств. По сей день недвижимое имущество в Азербайджане приобрели более 500 иностранцев. В основном, это граждане СНГ, США, Великобритании, Франции, Израиля, Болгарии, Ирана и т.д. Приобретение ими имущества связано с ведением здесь бизнеса. При этом активность при приобретении жилья проявили граждане Ирана, которые боялись начала войны Ирана с США и заранее закупали себе квартиры в Баку.

Интенсивный рост цен сопровождался ростом себестоимости построек, который составил 12,1%. Данный процесс обусловлен повышением затрат на строительные материалы, которые выросли на 8,4%, других затрат на 3,7%. Соотношение себестоимости к рыночной цене недвижимости составляет 1/2. За последний год расходы строительных компаний на строительство каждого квадратного метра жилья увеличились в 2 раза. Так, всего год назад для строительства по расчету на каждую квадратуру жилого помещения требовалось потратить практически 226 долларов. Сейчас затраты увеличились в 2 раза. Несмотря на снижение прибыльности построек из-за роста издержек, большинство строительных компаний компенсировали прибыльность за счёт повышения стоимости квартир. На этом фоне, за год рыночная стоимость недвижимости увеличилась примерно на 35%.

Рост цен усиливает также недостаточное внутренне производство строительных материалов. По данным общественной организации "Участники рынка имуществ", всего 40 процентов строительных материалов, продаваемых на рынке, азербайджанского производства. Следовательно, основной причиной роста цен на строительные материалы, это рост на строительные материалы на мировом рынке и увеличение расходов на транспорт при импорте.

Дорожает и цемент, который является одним из ключевых компонентов строительных материалов, с ним связаны многие другие составляющие (бетон, сухие смеси и проч.), которые тоже не дешевеют. Крупнейший производитель цемента в Азербайджане ОАО Garadagh Cement, например, повысил цены на свою продукцию на 6,4 процента. Основные поставщики цементного сырья из западных районов Азербайджана (Агстафа и Товуз) приостановлением поставок и резким повышением цен в марте поставили под угрозу производственный процесс.

С начала года цены на строительные материалы выросли на 20 процентов. По исследованиям общественного объединения "Участники рынка недвижимости", стоимость древесины увеличилась на 22,1%, дикта - 1,3%, арматуры - 13,2%, ДСП - 0,7%, ДВП - 2,7%, шифера - 15%, швеллера - 24,6%, металлических труб - 12,2%, стекла - 16,8%.

Рост цен на недвижимость так же поддерживает присутствие ипотечного кредитования. После ипотечного ажиотажа, который повлек дефецит средств на выдачу кредитов, летом 2007 Азербайджанский ипотечный фонд при Национальном банке был вынужден приостановить деятельность. Сегодня многие азербайджанские коммерческие банки выдают ипотечные кредиты по собственной программе. Кредитование ведется приблизительно, по годовой ставке 10%. Однако средний срок кредитования составляет до 3 лет, а авансовый взнос от 25% стоимости жилья. Местные банки, не в состоянии выделять долгосрочные кредиты и правительство Азербайджана предпримет все необходимые меры для поощрения деятельности коммерческих банков в этом направлении. В настоящее время для развития и возобновления выдачи Фондом ипотечных кредитов Нацбанк ведет переговоры по привлечению средств с Международной финансовой корпорацией, немецким KfW и другими крупными коммерческими банками.

При возобновлении деятельности Азербайджанского ипотечного фонда цены на недвижимость могут подскочить еще выше. Доступность ипотеки станет поддерживать платежеспособный спрос. На рынке увеличится количество участников и объем вращающихся денег, ведь квартиру можно будет купить, имея от 10 до 30% от ее стоимости.

Учитывая ситуацию в целом, по прогнозам главы государственной службы реестра недвижимого имущества Арифа Гарашова цены на рынке недвижимого имущества Азербайджана к концу года вырастут еще на 22 процента.