Затронул ли финансовый кризис рынок недвижимости азербайджана?

Вопрос о ценах на недвижимость - один из самых актуальных не только для покупателей, но и для строительных компаний. В условиях кризиса спрос на первичном рынке жилья значительно падает. Строительный бизнес с его колоссальной капиталоемкостью и необходимостью часто прибегать к займам для пополнения оборотных средств едва ли не второй после банковского сектора. Строительные компании оказываются под угрозой неспособности отдавать долги по кредитам.

Однако, и в этой ситуации цены на новостройки в Азербайджане, не считая временное не значительное снижение в два-три процента, в основном держатся на прежнем уровне и даже повышаются. Так, средняя цена одного квадратного метра жилой площади на первичном рынке недвижимости Баку в октябре выросла на 0,7 процента - до 1202 долларов. В августе цена квадратного метра жилья на первичном рынке составляла 1187 долларов, а в сентябре - 1194 доллара.

Общественное объединение "Участники рынка имуществ"

Предложенные на бакинском рынке в октябре квартиры:

Общественное объединение "Участники рынка имуществ"

К тому же, на цены на недвижимость не сказалось даже наблюдаемое удешевление на рынке строительных материалов, которые произошли уже по 43 видам продукции. По данным общественного объединения "Участники рынка недвижимости", по сравнению с сентябрем 2008 года, в октябре цены на стройматериалы снизились на 2,1 процент. В основном, это снижение цены арматуры и бетона. Так, средняя приемлемая цена за один кубометр бетона составляет 100-120 манатов, а одной тонны арматуры - 1,2-1,4 тысячи манатов. Среди исследуемых товаров вообще, из 82 видов продукции - на 11 видов цены возросли, на 43 видов снизились (6 из них иностранного производства), а по остальным 28 наблюдалось стабильность цен.

Общественное объединение "Участники рынка имуществ"

Причиной снижения цен послужило увеличение доли местной строительной продукции на рынке. По данным "Участников рынка имуществ", за январь-октябрь объем производства строительных материалов в Азербайджане увеличился на 2 процента.

Общественное объединение "Участники рынка имуществ"

Полное отсутствие покупательского спроса - так называемый застой, который царит сегодня на рынке недвижимого имущества страны, отразился на многие риэлтерские компании, которые приостановили свою деятельность в Баку. Риэлторы считают, что в ближайшие пару недель цены на недвижимое имущество упадут еще на три-пять процентов. При появлении реального покупателя продавцы уже готовы снижать цену, но пока строительные компании не хотят понижать цены на новостройки.

Также, проблема значительного снижения спроса, помимо ожидания населением низкой цены на жилье, обусловлена тремя основными факторами: ипотечным, покупательской способностью и индексом потребительской уверенности.

Приостановление летом азербайджанскими банками потребительского кредитования отразилось на ипотечном кредитовании. В сентябре число договоров по ипотечному кредитованию к августу сократилось на 60 процентов, а к июлю - на 54 процента. В январе-сентябре в госслужбе реестра зарегистрировано 14,54 тысячи договоров ипотечного кредитования. Число договоров в январе составило - 1,2 тысячи, феврале - 1,7 тысячи, марте - 1,2 тысячи, апреле - две тысячи, мае - 1,9 тысячи, июне - 1,9 тысячи, июле - 1,5 тысячи, августе - 2,1 тысячи. В сентябре в госслужбе было зарегистрировано всего 886 договоров ипотечного кредитования.

Однако ипотечный фактор не является основной причиной снижения объемов спроса на недвижимость, ведь в целом по рынку жилой недвижимости с привлечением ипотечного финансирования совершается не более 20 процентов сделок. Существенным фактором, повлиявшим на уменьшение спроса, стало снижение покупательской способности относительно динамично растущих цен, которые с начала года составили более 20 процентов.

Что касается третьего фактора-снижения потребительской уверенности, то потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности улучшения жилищных условий (потребительский фактор) и финансовых возможностей (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями по ее развитию. Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения и не спешить с приобретением недвижимости. Покупатели, под влиянием финансового кризиса, который привел к значительному снижению цен на жилье в мире, ожидают падения цен и на рынке недвижимости Азербайджана.

Говорить о том, что мировой финансовый кризис фундаментально повлиял на рынок недвижимого имущества Азербайджана, было бы не правильно. Если сравнить сегодняшнее положение рынка недвижимого имущества страны с аналогичным периодом прошлого года, можно заметить, что ни на первичном, ни на вторичном рынке нет отрицательных изменений. Так, в сентябре 2007 года в госслужбе реестра было зарегистрировано 8,1 тысяч видов недвижимого имущества, из которых 3,4 тысячи пришлись на долю первичного и 4,8 тысячи на долю вторичного рынка жилья. В сентябре этого года зарегистрировано около 10 тысяч видов недвижимого имущества, из которых около 4 тысяч - на первичном и свыше 6 тысяч на вторичном рынке жилья. Цифры указывают в среднем на 22-процентный рост - 17-процентный рост на первичном и 26-процентный - на вторичном рынке недвижимого имущества.