Илаха Мамедли
Построить свой дом или купить собственную квартиру для многих так и остается лишь мечтой всей жизни. Заработать и накопить достаточную сумму на покупку очень сложно, а порой и невозможно. И вот тут на помощь приходит ипотека, превращающая вашу мечту в реальность.
Получить жилье в ипотеку непросто. Существует несколько ограничений, таких как наличие первоначального взноса, справка с подтверждением достаточного дохода для погашения суммы задолженности. Но когда необходимый пакет документов собран, главным остается выбор самого жилья.
Прежде чем одолжить вам денег на покупку жилья, банк должен убедиться в том, что вы эти деньги ему вернете. Именно поэтому процесс оформления ипотечного займа всегда сопровождается долгой и сложной процедурой сбора документов, проверкой заемщика на предмет платежеспособности и т.п. Что касается доходов, то стоит отметить, что банк учтет только "белую" зарплату, которую потенциальный заемщик сможет подтвердить справкой о доходах.
В настоящее время потенциальные покупатели жилья находятся в ожидании обещанного правительством Азербайджана смягчения как требований к заёмщикам, так и уровня процентных ставок. Несмотря на то, что сегодня банки готовы предоставить средства также в рамках собственных ипотечных программ, позволяющих приобрести жильё как на первичном, так и вторичном рынке, население отдает предпочтение ипотеке, предоставляемой по государственной линии, то есть по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ), действующего при Центробанке.
И, наконец, вчера был дан старт усовершенствованию системы ипотечного кредитования в стране. Президент Азербайджана подписал Указ о создании открытого акционерного общества "Азербайджанский ипотечный фонд". Что же означает превращение государственной компании в акционерное общество, в котором 100 процентов акций будет принадлежать государству?
За 10-летний период деятельности АИФ по линии фонда кредиты в Азербайджане получило свыше 17 тысяч семей на сумму около 700 миллионов манатов, в том числе около 5 тысяч семей получили социальную ипотеку на общую сумму 190 миллионов манатов.
Создание ОАО "Азербайджанский ипотечный фонд" позволит ускорить процесс обеспечения жильем различных групп населения и обеспечения прозрачности процесса ипотечного кредитования. Итак, преобразование госкомпании в акционерное общество создаст возможность оценить рыночную стоимость АИФ, что в свою очередь расширит возможности по привлечению большего объема ресурсов. В Указе главы государства так и говорится: Ипотечный фонд сможет привлекать финансовые ресурсы внутри страны и за рубежом.
Сегодня Ипотечный фонд выдает кредиты за счет бюджетных средств, ежегодно выделяемых для финансирования социальной ипотеки, а средства от размещения ипотечных облигаций направляет на обычную ипотеку. Учитывая, что социальная ипотека обходится вдвое дешевле, чем обычная, спрос на нее большой, но ресурсы ограничены. Согласно подписанному накануне Указу главы государства, часть средств от размещения ипотечных облигаций, которые будут выпущены на долгосрочный период (минимум на пять лет) и под госгарантию, будут направлены на выдачу льготных ипотечных кредитов.
По действующим правилам, обычная ипотека выдается по ставке восемь процентов и сроке погашения 25 лет, а по социальной - годовая ставка составляет четыре процента при сроке 30 лет. Первоначальный взнос по социальной ипотеке составляет 15 процентов, а для обычных кредитов - 20 процентов.
Однако эти условия могут быть изменены уже до конца года, так как для утверждения новых правил выдачи кредитов предоставлен месячный срок.
Согласно предложениям Центробанка и министерства финансов, которые уже представлены в правительство страны, ставки как по социальной ипотеке, так и обычной будут снижены, а сумма ипотечного кредита увеличена до 80-100 тысяч манатов.
Ипотека идет в регионы
Президент Азербайджана также дал поручение в течение месяца подготовить предложения по упрощению выдачи разрешений на строительство многоэтажных жилых домов и на их эксплуатацию. При этом Ипотечный фонд за счет привлеченных средств сможет выдавать кредиты на покупку жилья, где цена одного квадратного метра не будет превышать среднерыночную стоимость, определенную на момент выдачи ипотечного кредита в соответствии с зонами на территории районов и городов. На покупку квартиры в новостройке, на эксплуатацию которой выдано разрешение, отремонтированного жилья и квартиры в жилом доме, о ходе строительства которого, как и о сроках его завершения, общественность информировалась, также будет предоставлена ипотека по линии АИФ.
Данное положение разрешает принимать в залог жилье в новостройках, которое является предметом ипотеки. Как известно, сегодня население испытывает в этой связи большие трудности. Желающие купить жилье вынуждены обращаться к родственникам, соседям и закладывать их недвижимость для получения ипотечного кредита. Учитывая эти проблемы и опираясь на мировую практику, Центробанк предлагает перейти к системе первичной регистрации.
Эти изменения способствуют развитию рынка дешевого жилья, которое будет доступно более широкому кругу населения.
Еще ранее, как было отмечено председателем ЦБА Эльманом Рустамовым, наличие в стране дешевого, доступного, отремонтированного жилья является очень важным, в особенности для молодежи, но одновременно и сложным вопросом.
Данный Указ также расширит географию ипотечного кредитования до регионов страны. Главной задачей правительства является обеспечить оперативность и решить проблемы с жильем в регионах Азербайджана, где рынок стремительно растет. Процесс выдачи электронных ипотечных кредитов, начавшийся с этого года, в свою очередь способствует активизации деятельности региональных филиалов банков, росту их числа, повышению доходов застройщиков.
На ситуацию может повлиять и расширение списка лиц, имеющих доступ к социальной ипотеке, что, кстати, входит в ближайшие планы правительства. Новый механизм долгосрочного ипотечного кредитования позволит молодым семьям, а также представителям социальных слоев населения, например учителям и врачам, приобретать жилье в ипотеку.
Механизм выдачи ипотеки сейчас таков: граждане направляют обращение в е-систему, выбирают банк, где хотят получить кредит. Банк это обращение видит и в течение недели назначает встречу с гражданином. Если все требования удовлетворяются, то у гражданина собирают все необходимые документы, после чего оформляется кредит.
Таким образом, внедрение электронной системы ипотеки позволяет не только сэкономить время граждан для получения кредита, но и снизить расходы.
А ожидания по дальнейшему снижению цен на рынке недвижимости еще более повышают интерес к покупке жилья. Это - однозначно, но все упирается в финансовые возможности, поэтому расширение доступа к ипотечным ресурсам способствует активизации этого рынка.
После девальвации маната [в феврале 2015 года] одним из вопросов, который волнует заемщиков, стал следующий: в какой валюте брать кредит, к тому же на долгосрочный период, на который рассчитана ипотека? При этом следует придерживаться основного правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход. Это менее опасно для ипотечных заемщиков по государственной линии, так как Ипотечный фонд выдает деньги в манатах.
Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита, нужно помнить еще несколько правил: ипотеку лучше брать, если у заемщика есть собственные средства на первоначальный взнос в размере 20-30 процентов от стоимости недвижимости;
- лучше не вкладывать в первый взнос все имеющиеся денежные средства. На случай потери дохода пригодится "подушка безопасности", например, в размере трех платежей по будущей ипотеке. Не стоит держать эти деньги в банке, где оформлена ипотека, так как в случае отзыва лицензии у этой кредитной организации, средства вклада могут быть автоматически списаны в погашение кредита;
- брать кредит только в стабильном банке, который в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита, может пойти на реструктуризацию долга,
- занимать нужно такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30-40 процентов семейного бюджета.
С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции. В этом случае деньги со временем дешевеют медленно. В этом плане азербайджанскому заемщику ничего не грозит, учитывая, что правительство Азербайджана нацелено на удержание инфляции на низком уровне.
Таким образом, расширение ипотечного кредитования имеет несколько положительных моментов: оно приведет в движение созданную строительную индустрию [в условиях кризиса в мировой экономике на рынке жилищного строительства наблюдается стагнация], которая в свою очередь внесет серьезный вклад в развитие экономики, занятости, увеличение бюджетных доходов. Социальная сторона вопроса такова: жилищные условия у населения значительно улучшатся.
Илаха Мамедли, заместитель главного редактора Trend по экономике
Твиттер: @ilahaMammadli
