Социальная ипотека в азербайджане: плюсов больше

Президентским указом от 23 января 2007 года усовершенствован механизм выдачи ипотечных кредитов и утверждены Правила выдачи льготных ипотечных кредитов в Азербайджане. Таким образом, в стране дан старт долгожданной социальной ипотеке- механизму, позволяющему удовлетворить потребности людей с достаточно скромными семейными доходами в улучшении жилищных условий. Согласно указу, право на получение социальной ипотеки получают такие категории молодых семей как семьи шехидов, национальных героев, вынужденных переселенцев и приравненных им лиц, работающих в госслужбе не менее 3 лет, кандидаты и доктора наук, спортсмены, имеющие особые заслуги, военнослужащие Министерства обороны, находящиеся на военной службе не менее 3 лет.

Правила социальной ипотеки предполагают выдачу льгот только через Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ) при Национальном банке и предоставляются одному лицу (семье) только 1 раз. Преимущество социальной ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру сегодня, внеся лишь первоначальный взнос, который утвержден на уровне 15% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком от 3 до 30 лет по годовой ставке до 4%. Максимальный размер льготного ипотечного кредита установлен на уровне 35 тыс. манатов ($40,17 млн. по текущему курсу). Заявки на предоставление льгот предоставляются в ипотечный фонд со стороны уполномоченных агентов и учитываются при рефинансировании.

С усовершенствованием механизма сократилось и количество документов, которые необходимо представлять в банки-агенты для получения ипотечных кредитов. Среди них справка с места работы о доходах и документ об оценке ипотечного кредита (стоимости имущества). Помимо этого требуются копии удостоверения личности, брачного договора и документа, подтверждающего право на собственность. На последнем этапе необходимо будет представить ипотечную бумагу в связи с куплей-продажей имущества.

Таким образом, созданы благоприятные условия, при котором гражданин Азербайджана со средними доходами покупает жилье, становится его собственником и выплачивает кредит, живя уже в новой квартире. В Азербайджане из-за высокой стоимости недвижимости процесс накопления необходимой суммы для малоимущих может занимать всю жизнь. При этом, несмотря на то, что на рынке недвижимости предложение значительно превышает спрос, стоимость недвижимости постоянно растет. Т.е. можно накопить запланированную сумму и увидеть, что ее все же не хватает - цена стала выше, а надеяться не на что. В такой ситуации льготный ипотечный кредит позволит купить квартиру при наличии только части средств, имея на руках 15 % от стоимости недвижимости, а в будущем даже не внося и первоначальный взнос.

Так, до конца первого квартала АИФ планирует учредить Фонд гарантирования ипотечных кредитов. Как сообщил исполнительный директор АИФ Фаик Мамедов, он будет создан в статусе юридического лица как некоммерческая организация. Основной целью в учреждении гарантийного фонда является ликвидация в будущем первичного взноса при получении ипотечного кредита. В настоящее время она снижена с 30% до 15% после усовершенствования механизма выдачи ипотечных кредитов. В будущем первичный взнос будет вноситься Фондом гарантирование кредитов. В его учреждении еще преследуется цель снижения рисков кредитора.

Конечно, взяв кредит возвращать его необходимо с процентами. Вышеуказанным слоям населения придется рассчитывать на однокомнатные или двухкомнатные квартиры и то в спальных районах столицы. Но те из них, которые сегодня снимают квартиру и платят за аренду, конечно же, сочтут, что лучше отдавать эти деньги банку и жить в своей квартире, чем снимать чужую и знать, что она никогда не будет собственной. А приобретенная путем ипотеки квартира будет находиться в собственности покупателя, и в ней может быть зарегистрирована вся семья. Конечно, квартира будет находиться в ипотеке (залоге) у банка, предоставившего кредит, и покупатель не сможет продать, подарить, поменять ее, до тех пор, пока не вернет долг. Что касается выплат ежегодных процентов, то возможно балансирование его инфляцией, которая ежегодно наблюдается в Азербайджане и отражается на стоимости квартир. Так, при нынешних тенденциях рынка за прошлый год квартиры в Баку подорожали в среднем около 30%. В частности в течение прошлого года самое большое повы

шение цен наблюдалось в Азибековском (38,1%), Бинагадинском (37,7%), и Низаминском (37,7%) районах столицы. В итоге для заемщика "дом в рассрочку" выльется в выгодное капиталовложение средств. Другое дело, если люди не уверены в том, что у них будет возможность на протяжении 10-30 лет выплачивать ежемесячно сумму, которая может составлять от 25% до 50% семейного бюджета.

В течение месяца планируется представить предложения по расширению категорий лиц среди военнослужащих, которые смогут получать льготные ипотечные кредиты. Такое право может быть предоставлено военнослужащим за пределами Минобороны, в т.ч. в гражданской обороне, в органах по чрезвычайным ситуациям, пограничных войсках. А с усовершенствованием условий ипотечного кредитования можно будет расширить доступ населения к этому финансовому инструменту не только по Баку, но и в регионах страны. Но, претендовать на получение кредита по социальной ипотеке могут лишь молодые семьи, имеющие постоянную работу и стабильный доход, а кредит должен быть погашен до исполнения заемщику пенсионного возраста.

Однако, объем выдачи как социальных, так и коммерческих ипотечных кредитов ограничено и может не хватить для всех желающих. Так, АИФ в 2007 году планирует выдать 1500 ипотечных кредитов: по общим условиям ипотечного кредитования предусматривается выдача 1 тыс. кредитов, а по социальной ипотеке - 500. Хотя в случае увеличения потребностей в ипотечном кредитовании, будут привлечены дополнительные финансовые ресурсы. На 2007 год на эти цели из госбюджета предусматривается выделение 20 млн. манатов.

На сегодня участниками ипотечного рынка являются 22 банка, 10 страховых компаний, 11 оценочных организаций и одна брокерская компания. Ф.Мамедов не исключает вероятности расширения списка агентов АИФ, но вовлечение всех действующих в стране банков еще рано. Из банков-агентов Ипотечного фонда наиболее активными являются 16-17 банков, и их число расширяется по мере институциональной подготовки их.

Влияние усовершенствования механизма выдачи ипотечных кредитов:

В промышленно развитых государствах решение жилищных проблем не происходит стихийно. И в США, и в Германии, и во многих других странах купить жилье за полную стоимость могут только очень состоятельные люди. Следовательно, основная масса населения пользуется ипотечными кредитами, причем жилищное кредитование активно поддерживается государством.

Например, ряд ипотечных программ в США работает при содействии государства. От заемщика требуется внесение первоначального взноса, который выдается в виде субсидии. В некоторых случаях, предоставляя гражданам деньги для первоначального взноса, кредиторы разрешают заемщикам не возвращать кредит, если они остаются в приобретенном жилье определенный период времени. В других программах заемщики должны вернуть кредит, если они продадут недвижимость. Чаще всего финансовые средства, используемые в таких программах, предоставляет федеральное правительство в рамках жилищной программы. При этом законодательство США вынуждает банки и крупные ипотечные корпорации предпринимать активные шаги в обслуживании семей с низкими и умеренными доходами.

Другая форма применяемой за рубежом государственной поддержки заключается в субсидировании процентной ставки ипотечного кредита. В Финляндии и Норвегии, например, предоставляется государственный жилищный кредит с процентной ставкой ниже рыночной, а в Дании и Швеции чаще используется субсидирование этой процентной ставки со стороны государства. Вообще в скандинавских странах получили большое распространение государственные гарантии на кредитование жилищного строительства. Преимуществом такого подхода является возможность кредитовать новое жилищное строительство по более низким процентным ставкам, поскольку сокращается надбавка за риск. Немецкая система стройсбережений предполагает накопления в общей кассе, и при достижении 40-50% стоимости жилья на остальную сумму выдается ссуда с рассрочкой от 6,5 до 18 лет. При этом в Германии широко применяется государственное стимулирование накоплений собственного капитала на жилищное строительство - посредством предоставления ежегодных премий.

Вкладчик немецкой стройсберкассы знает, что лет через пять его деньги увеличатся на 35-40%. И государству выгодно стимулировать участие своих граждан в накопительной системе, поддерживать жилищное кредитование, в какой бы форме оно ни действовало. В промышленно развитых странах, где кредитование жилья стабильно, на каждую вложенную денежную единицу государство получает примерно десять единиц отдачи.

Страны Восточной Европы взяли на вооружение опыт своих более богатых соседей, и даже они теперь оправдывают вложения в жилищное кредитование в короткие сроки и в трехкратном размере. В Чехии, Словакии, Венгрии и Хорватии приняты законодательные акты, регулирующие деятельность строительных сберегательных касс и предусматривающие господдержку вкладчикам этих касс в виде поощрительных премий.

С учетом опыта других стран в этой новой для Азербайджана области планируется сформировать пакет изменений. В частности, Азербайджанским ипотечным фондом в этом году планируется завершить полное построение нормативно-правовой базы. Изменения позволят сократить срок регистрации документов для получения ипотечных кредитов. "Как и принято в мировой практике возможно будет в течение дня зарегистрировать договор о купле-продаже, ипотечный договор и кредитный договор", - считает Ф.Мамедов. Помимо этого, возможно будет сократить и сроки регистрации в Госкомитете по ценным бумагам ипотечной бумаги, о представлении которой правление HБА уже приняло соответствующие правила.

Помимо этого в будущем планируется принятие изменений и дополнений в Налоговый кодекс. Согласно мировой практике выплачиваемые по ипотечным кредитам проценты, высчитываются из налогооблагаемой базы заемщика. Это означает, что проценты высчитываются из месячного дохода и при этом не включаются в налогооблагаемую базу. Изменение этой практики позволит расширить возможности в формировании свободных средств и представится возможность в увеличении текущих и бытовых расходов. С другой стороны, это создаст возможность для получения большей суммы кредита.

Во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль, в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство в этом случае, много выигрывает. Во-первых, решается жилищная проблема, не надо решать вопросы с распределением муниципального жилья, а во-вторых, ипотечные деньги - это хорошие инвестиционные деньги. В то же время развернутая ипотека направлена на получение отдачи от развернувшегося в стране строительного бума.

По прогнозам, ипотека в Азербайджане имеет многообещающие перспективы, которые удовлетворят всех участников сделок. Во-первых, у банков, работающих с ипотекой, есть возможность предоставлять гарантированные долгосрочные кредиты. Во-вторых, риэлтерские компании могут рассчитывать на увеличение числа потенциальных клиентов, желающих получить ипотеку. В-третьих, многие жители страны благодаря ипотеке приобретут свое долгожданное жилье. Но совершенно очевидно, что единственным возможным способом упрощения доступа к ипотеке является снижение стоимости жилья. Жилье для социальной ипотеки должно быть не дорогое.