Обзор строительного сектора Азербайджана (за 2010)

По данным Госкомстата, в 2010 году объем строительных работ в Азербайджане вырос по отношению к 2009 году на 22,7 процента.

Из общего объема строительных работ 74,3 процента пришлись на новые постройки, работы по реконструкции и расширению, 16,3 процентов - капитальный ремонт, 5 процентов - текущий ремонт, 4,4 процента - другие строительные работы.

Объем строительных работ, выполненных государственными предприятиями, составил 24,8 процента, негосударственными - 75,2 процентов.

Общая площадь жилых домов, сданных в Азербайджане в эксплуатацию в 2010 году, составила 1,803 миллиона квадратных метров, что на 20,1 процентов больше, чем в 2009 году.

В строительство производственных объектов были вложены 4,721 миллиарда манатов, что на 29,1 процентов больше, чем в 2009 году, в  строительство объектов в сфере обслуживания  - 4,993 миллиарда манатов, или на 4,5 процента больше, чем в прошлом году.

Общий объем инвестиций в основной капитал составил за этот период 9,715 миллиарда манатов, увеличившись за год на 21,2 процента. Из основных средств расходы на строительно-монтажные работы составили 6,443 миллиарда манатов, или на 19,8 процентов больше, чем за весь 2009 год.

Рынок первичного жилья

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", в 2010 году в Баку началась закладка фундамента 26 зданий. На рынок вошли пять новых строительный компаний, в результате чего их общее число достигло 155, что на 19 компаний, или 36,8 процентов больше, чем в 2009 году. Увеличение количества строительных компаний говорит о возобновлении интереса к рынку недвижимого имущества, как со стороны частных предпринимателей, так и иностранных инвесторов.

Исследования рынка показали, что в настоящее время увеличилось строительство жилых комплексов. В результате административного вмешательства правительства страны, а также в связи со спросом на рынке наблюдается снижение этажей в новых постройках с 12 и более до семи и меньше.

Согласно исследованиям специалистов организации,  на первичном рынке Баку активность все еще находится ниже среднего уровня и основными причинами  этого являются:

- дефицит покупателей в результате превышения предложений над реальным спросом,

- предпочтение отдается приобретению жилья за пределами города из-за высоких цен в центре города,

- несоответствие новостроек (из-за отсутствия необходимых документов) условиям получения ипотечного кредита,

- снижение доверия к новостройкам из-за коммунальных проблем и проблем с документацией.  

Из-за сложившейся ситуации в течение 2010 года были распроданы все квартиры только в девяти новостройках в Баку. В настоящее время в 80 процентах строящихся в Баку зданий существуют проблемы с продажей квартир на последних этажах, что мешает их выходу с рынка.

Учитывая инвестиционную устойчивость и широкие финансовые возможности некоторых компаний, на 2011 год можно прогнозировать динамичное развитие рынка. При этом также следует отметить интерес к азербайджанскому рынку первичного жилья иностранных инвесторов.

По данным отдела главной государственной строительной инспекции Госагентства по контролю за строительством Министерства чрезвычайных ситуаций, в столице Азербайджана около 50 новостроек сданы в эксплуатацию без регистрации в соответствующей Госкомиссии.

В настоящее время в этих зданиях ведутся проверки на предмет их соответствия проекту и нормам безопасности, в некоторых зданиях уже обнаружены нарушения. Обнаруженные в новостройках в Баку несоответствия, вызваны тем, что количество этажей в них намного превышает предусмотренный в проекте показатель.

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", цены на первичном рынке жилья Баку в 2010 году упали на 0,7 процентов, в декабре прошлого года - на 1,6 процента.

В результате образовавшегося дефицита клиентской базы 80 процентов строительных компаний стали предлагать свои постройки в кредит.

Рынок вторичного жилья

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", квартиры на вторичном рынке жилья Баку продолжают дешеветь. За отчетный месяц в портфеле предложений продолжалось повышение удельного веса "старых" квартир, что не предотвратило снижения динамики цен. Продолжался рост доли новостроек в общем портфеле предложений (+ 60,7 процентов), однако эта тенденция стала носить относительный характер.

Несмотря на повышение объема предложения (+ 0,4 процентов), средняя цена понизилась на 1,5 процентов. В целом, исследования показывают, что, несмотря на то, что за счет ипотечных кредитов самым активным сегментом на данный момент остается вторичный рынок, понижение цен наблюдается больше всего по этому сегменту. Несмотря на стабильность ликвидности этого вида недвижимости в результате влияния ипотечного кредитования, уровень риска все еще остается высоким.

В течение декабря 2010 года на рынке вторичного жилья Баку было заключено на 0,8 процентов меньше договоров купли-продажи, чем в предыдущем месяце.

Индекс цен на квартиры по городу снизился в соответствии с ценой на 1,5 процентов. Несмотря на множество факторов, действующих на динамику на вторичном рынке, падение цен по данному виду имущества наблюдается намного динамичнее, чем на первичном рынке.

К концу декабря в Баку цены на квартиры на рынке вторичного жилья составили 1041 доллар за один квадратный метр. Среднее количество комнат в продаваемых квартирах составляет 2,55, средняя цена одной комнаты - 43451 доллар, а средняя цена квартиры - 115231 доллар США. Суммарная доля Ясамальского, Хатаинского, Наримановского и Насиминского районов среди продаваемых квартир составила 79,2 процентов.

Самым благоприятными с точки зрения коэффициента активности районами стали Хатаинский и Ясамальский. Эти районы являются наиболее благоприятными для ипотечного кредитования.

Предложение в декабре повысилось на 0,4 процента, в результате число предложенных на рынок квартир составило 7000.

В декабре в индексе цен отмечалось снижение на 3,0 пункта. Средняя цена понизилась на 1,5 процентов - с 1,057 до 1, 041 долларов за 1 кв. м. В течение месяца повышение цен не наблюдалось ни по одному району. Основную долю общего портфеля предложений (56,4 процентов) составляют квартиры, цены за 1 кв. м которых составляет ниже средней цены (1,041 долларов).

Земельный рынок

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", в декабре 2010 года средняя цена одной сотки земли в Баку выросла на 1,2 процента с 14243 долларов до 14413 долларов.

Основной причиной роста цен на земельном рыке Баку является ограниченное количество свободных участков в центре города, а также превышение уровня предложений над реальным спросом. Согласно исследованиям, в результате увеличения темпов строительства в первой зоне города вырос спрос на земельные участки. 

В течение месяца, в основном в первой и второй зонах города наблюдался рост цен на 1,1 и 0,1 процентов соответственно, в третьей и четвертой зоне города - снижение на 0,2 и 0,3 процентов соответственно.

В сводной таблице указано изменение цен по зонам города:

В декабре прошлого года рост цен  наблюдался, в основном в Сабаильском районе Баку - на 0,7 процентов, Насиминском - на 0,4 процентов и Гарадагском - на 0,6 процентов. В остальных районах города наблюдались относительное снижение или стабильность цен. Наиболее активными на земельном рынке были Бинагадинский и Хатаинский районы. Самым пассивным был Низаминский район.

Самый дорогой земельный участок в декабре был предложен на рынок в Насиминском районе Баку за 230 тысяч долларов за сотку, самый дешевый - в Апшеронском районе - за 350 долларов за сотку.

В декабре на земельный рынок Баку было предложено 785,4 гектара земли, из которых 78 процентов составили пустые участки, остальные приходятся на новые и старые жилые участки.

Срок экспозиции земли на рынке к предыдущему месяцу сократился на 1,1 процента.

Строительные материалы

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", за 2010 год цены на строительные материалы в Баку к 2009 году выросли на 36,6 процента. Цены в первом полугодии 2010 года выросли на 14,4 процента, во втором полугодии - на 22,2 процента.

В течение 2010 года общественная организация провела мониторинги по 38 наименованиям и 88 разновидностям строительных материалов.

В основном рост цен произошел на импортируемые материалы, которые составляют большую долю на рынке. Среди местных материалов подорожали дерево и железо. Индекс цен на строительные материалы в 2010 году вырос на 149,7 пункта - до 156,1 против 109,7 пункта в 2009 году.

Доля строительных материалов местного производства в 2010 году составила 76,5 процента. Согласно исследованиям рынка, если рост цен на импортируемые материалы в прошлом году составил 16,7 процента, то на материалы местного производства - 19,9 процента. Рост цен на импортируемые товары связан в основном с процессами в странах-экспортерах (дефицит образовался в результате лесных пожаров, дефицита вагонов, из-за инфляция и других факторов). Рост цен на местные материалы связан с высокими ценами на товары местного производства из-за удорожания себестоимости.   

Активность рынка строительных материалов Баку в 2010 году снизилась на 7,6 процента. Снижение активности в этом сегменте рынка произошло в основном во втором квартале года. Число открытых объектов по продаже строительных материалов выросло на 7,9 процента, но несмотря на это их доля в портфеле рынка сократилась, и это снижение связано со снижением числа участников рынка и сокращением портфеля рынка в целом.

В декабре 2010 года цены на строительные материалы выросли на 0,3 процента, к началу четвертого квартала - на 1,1 процента, к декабрю 2009 года - на 23,4 процента.

Коммерческие объекты

В декабре 2010 года на рынке нежилых объектов Баку средняя цена имущества, используемого в коммерческих целях, сократилась на 0,8 процентов к ноябрю, а цена за аренду упала на 0,3 процента.

В декабре количество сделок по купле-продаже коммерческих объектов снизилось на 3,2 процента. Предложения за этот период выросли на 3,7 процентов. Несмотря на повышение рыночных цен, низкий спрос повлиял на увеличение срока экспозиции, что повышает также уровень риска по этому виду имущества.

Средняя цена квадратного метра нежилого участка в Баку упала  с  2925 долларов в ноябре до 2901 долларов в декабре.

Согласно проведенным исследованиям, в декабре цены к аналогичному периоду 2009 года сократились на 3,1 процент, к предыдущему кварталу - на 2,4 процента.

Доля нежилых объектов, предложенных на рынок ниже средней цены (2901 доллар за квадратный метр), составила 52,1 процента от общего портфеля рынка нежилых участков.

Рост цен на нежилые объекты в декабре наблюдался в Гарадагском и Низаминском районах Баку на 1,8 и 0,4 процента соответственно, в остальных районах наблюдалось снижение. Самое значительное снижение цен наблюдалось в Хазарском районе на 1,1 процент.  

Сводная таблица указывает на изменение цен на коммерческие объекты по зонам города: