Российский рынок недвижимости: статистике мешает непрозрачность

Российский рынок недвижимости: статистике мешает непрозрачность

Влад Гринкевич, экономический обозреватель РИА Новости

На российском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: ни официальная статистика, ни отчеты отраслевых аналитиков не дают реального представления о ценах на жилье. К такому выводу пришли участники прошедшей 18 ноября пресс-конференции "Рынок недвижимости: почему официальные цены отличаются от реальных". Если нет достоверных данных о сегодняшних ценах, что говорить о прогнозах на будущее? Изменить ситуацию можно, лишь добившись абсолютной прозрачности рынка, но в этом заинтересованы далеко не все его участники.

Таинственные цены

По данным Росстата, озвученным на вчерашней пресс-конференции, средняя стоимость жилья в российской столице составляет 130 тыс. рублей за квадратный метр. Это значит, что стоимость квартиры в 54 кв. м (в соответствие с ФЦП "Жилище", квартиру с такой площадью сможет позволить себе семья из трех человек) составит больше 7 млн рублей. Отраслевые эксперты уверяют, что стоимость многих регистрируемых в Москве сделок не превышает 1 млн рублей. Впрочем, данные риэлторов и независимых аналитиков также не отличаются точностью. Последние нередко пользуются открытыми источниками: печатными изданиями, всевозможными досками объявлений и базами данных риэлторских компаний. А риэлторские компании нередко завышают (чтобы можно было дать скидку, например) или занижают (чтобы привлечь покупателей) стоимость выставленного на продажу жилья.

Путаница в ценах - следствие крайней непрозрачности отечественного рынка недвижимости. Как пояснил в ходе пресс-конференции президент компании "Century21 Россия" Нури Катц, большая часть сделок на рынке жилья совершается за наличные деньги, при этом "покупатели не хотят показывать, за сколько они покупают объект, продавцы не хотят показывать, по какой цене продают, риэлторы не хотят показывать, сколько они зарабатывают".

Откуда такая скромность? Президент Российской Гильдии риэлторов Григорий Полторак уверен, что винить продавцов или покупателей не стоит. Скрывать истинные объемы сделок их вынуждает несовершенство российского законодательства. Например, государство взимает с продавца квартиры подоходный налог в размере 13%. "Продаешь "однушку", покупаешь другую за такие же деньги, должен 13% заплатить. За что?" - недоумевает Григорий Полторак. Поэтому владельцы квартир заинтересованы в том, чтобы в договоре занизить стоимость сделки. Наличные расчеты этому лишь способствуют.

Однако не все так просто - подоходный налог продавец платит лишь в том случае, если квартира, которую он продает, находится в его собственности менее трех лет. Если больше, ничего платить не надо. Получается, большинству граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, нет смысла скрывать стоимость продажи жилья.

Покупателю тем более выгодно полностью отразить в договоре стоимость покупки. Во-первых, это влияет на параметры договора о так называемом "титульном страховании" или, как это звучит на языке юристов, страхование потери имущества в результате утраты прав собственности. Страховой случай наступает, если право страхователя на имущество будет оспорено третьей стороной, например, наследниками бывшего владельца квартиры. Как пояснили РИА Новости в пресс-службе ГК "Ренессанс страхование", срок исковой давности по требованию о признании оспариваемой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Во-вторых, покупатель жилья вправе претендовать на имущественный вычет (так называется сумма, не облагаемая подоходным налогом (НДФЛ)) в размере 2 млн рублей, если цена покупки равна или превышает эту сумму. Если цена покупки не достигла 2 млн рублей, то размер вычета будет равен сумме фактических расходов. То есть максимальная сумма, которая может вернуться новому квартировладельцу из бюджета, составляет 260 тыс рублей (13% НДФЛ от 2 млн рублей).

Итак, занижение стоимости не выгодно ни продавцу, ни покупателю. Остаются риэлторы. Они, как известно, получают процент от сделки, а значит, тоже не должны быть заинтересованы в занижении цены. Оттуда же непрозрачность рынка?

Возможно, ответ на этот вопрос в следующем. В 2006-2008 годах, когда недвижимость стремительно дорожала, банки, инвестиционные компании и риэлторские агентства охотно скупали квартиры в новостройках для последующей перепродажи. По оценке директора аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость" Геннадия Стерника, данной им в беседе с РИА Новости, таким образом было скуплено до 30% квартир в новостройках. Спекулятивная перепродажа - как раз тот самый случай, когда будущий продавец владеет квартирой недолго, и должен платить подоходный налог.

Либо вверх, либо вниз

Когда нет ясности с текущими ценами, крайне трудно ответить на интересующий многих вопрос: сколько будет стоить жилье в ближайшем будущем. Будет ли оно дорожать, или цены продолжат падать (за время кризиса недвижимость в РФ, по разным оценкам, подешевела в среднем на 25-30%, или рынок стабилизируется? Позицию экспертного сообщества по этому вопросу выразил Нури Катц, заявив, что цены либо упадут, либо вырастут. Точнее не скажешь. Но этот прогноз отражает и чаяния риэлторов, и расчеты аналитиков.

Тот, кто внимательно следит за ситуацией на рынке недвижимости, наверняка обратил внимание на то, что представители риэлторских компаний всегда прогнозируют рост цен. Даже тогда, когда вполне очевидно прослеживается тенденция к их падению. На упомянутой пресс-конференции Геннадий Стерник вновь прогнозировал удорожание недвижимости. Это неудивительно: риэлторы, как и другие инвесторы, скупавшие квартиры для перепродажи, заинтересованы в оживлении рынка и возобновлении роста цен, в противном случае их вложения окажутся убыточными.

Независимые аналитики оценивают перспективы несколько иначе. По мнению Александра Крапина из RWAY, основными индикаторами достижения рынком ценового дна является существенное, в разы, увеличение числа сделок при столь же существенном сокращении предложения. Но этого пока нет. А значит, жилье будет дешеветь, и эта тенденция сохранится до тех пор, пока средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса в Москве достигнет порядка $2 тыс. за квадратный метр.

Руководитель аналитического центра "Гдеэтотдом.ру" Алексендр Пыпин считает, что период снижения закончился, дно достигнуто, и примерно через полгода может возобновиться рост. Такой прогноз эксперт объясняет благоприятной внешней конъюнктурой, прежде всего высокими ценами на нефть. Но, если цены на недвижимость столь тесно связаны с ценами на энергоносители, то у продавцов есть повод для настороженности. Некоторые эксперты полагают, что сырьевые рынки спекулятивно перегреты, и уже в ближайшие 3-4 месяца нефть может подешеветь до $45-50 за баррель.

В подобной ситуации, наверное, можно прислушаться к совету, высказанному независимым экспертом (в прошлом глава агентства недвижимости "Доки") Валерий Барнинец: "если вы хотите приобрести квартиру, чтобы жить, приобретайте сейчас, если для того, чтобы стать инвестором - не стоит ее покупать".

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции информационного агентства Trend

Таджикистан привлек кредиты почти на 400 миллионов долларов
Таджикистан привлек кредиты почти на 400 миллионов долларов
Глава МИД Узбекистана встретился с президентом Таджикистана
Глава МИД Узбекистана встретился с президентом Таджикистана
Министр иностранных дел Узбекистана совершает рабочий визит в ряд стран Центральной Азии
Министр иностранных дел Узбекистана совершает рабочий визит в ряд стран Центральной Азии
Loading Bars
Лента новостей
Лидеры 27 стран Евросоюза обсудят на саммите пандемию и вопросы безопасности
Меркель рассчитывает взять под контроль ситуацию с коронавирусом "через несколько месяцев"
Байден продлил режим чрезвычайной ситуации в США в связи с коронавирусом
В мире за сутки выявили более 326 тыс. случаев заражения коронавирусом
Сразу несколько электронных служб ФРС на несколько часов вышли из строя
МИД Венесуэлы вручил ноты протеста дипломатам Испании, Нидерландов, Франции и ФРГ
Румыния нацелена на расширение партнерства с Туркменистаном в региональных проектах
В Турции почтили память жертв Ходжалы
Евросоюз призывает Венесуэлу пересмотреть решение о высылке посла ЕС
Россия окажет техпомощь Кыргызстану для создания системы маркировки товаров средствами идентификации в КР
Объем торговли между Ираном и странами-членами ЕАЭС составил 1,8 млрд. долларов
В Баку продолжаются снегоуборочные работы (ФОТО/ВИДЕО)
Более пяти тысяч человек выздоровели от коронавируса в Турции за сутки
Пешеходы и водители должны соблюдать осторожность при передвижении - предупреждение минэкологии
С 25 февраля в Грузии заработает междугородний транспорт
Названы результаты собеседований в рамках трудоустройства учителей в Азербайджане
Снег на территории большинства районов Азербайджана продолжает идти
УЕФА определится с форматом допуска зрителей на матчи чемпионата Европы 7 апреля
Впервые азербайджанская сопрано со звездами мировой классики представлена на крупнейшем британском телеканале (ВИДЕО)
Еще один итальянский муниципалитет официально осудил Ходжалинский геноцид
Минобразования Азербайджана о проведении завтрашних уроков
Состоялся телефонный разговор главы МИД Азербайджана и комиссара по политике соседства и расширения ЕС
В сфере перевозок Азербайджана пандемия больше всего затронула автомобильные грузоперевозки
Признавая применение ракеты "Искандер" против Азербайджана, Армения, по сути, признается в военных преступлениях – депутат
Министр иностранных дел Азербайджана встретился с замминистра МИД Украины (ФОТО)
Абдулла Шаиг – он был не только первым детским писателем Азербайджана: интересные факты из жизни (ФОТО)
На заседании Комиссии по вопросам помилования Азербайджана рассмотрено свыше 150 обращений
Сериал "Магомаев" претендует на премию Ассоциации продюсеров кино и телевидения России
В настоящее время в Баку наблюдается 6-градусный мороз
В Грузии выявлено три случая заражения новым штаммом коронавируса
Обращения к консалтинговым организациям в Азербайджане динамично растут - Azecoconsulting
Армения признает новую реальность, созданную Азербайджаном - депутат
В армянском обществе сформировались серьезные антироссийские настроения – политолог
На выставке Gulfood 2021 к азербайджанской продукции проявляется большой интерес (ФОТО)
Госагентство автодорог Азербайджана о ситуации на дорогах страны
Помощник Президента Азербайджана встретился с замглавой МИД Украины (ФОТО)
Азербайджанская промышленная корпорация нацелена на реструктуризацию портфеля
"Азеригаз" готов оказать абонентам ряд услуг в холодную погоду
Огтаю Садыхзаде выпало испытать большое горе и любовь, пережить тяжелые потери и вписать имя в великое искусство (ФОТО)
Миграционная служба Азербайджана купит услуги воздушного транспорта
Участие субъектов МСБ Азербайджана в госзакупках будет и далее поощряться - Микаил Джаббаров
Нуждающиеся в тепле лица обращаются в убежища в Баку (ФОТО)
Генпрокуратура Азербайджана возбудила уголовное дело в отношении лица, совершившего мошенничество
Азербайджан инвестировал в экономику тюркоязычных государств $18,3 млрд
Половина банковских вкладов жителей Азербайджана приходится на нацвалюту
«Туркменгаз» объявил тендер на закупку технологического оборудования
Состоялся очередной раунд политических консультаций между МИД Узбекистана и Катара
АО «Национальные электрические сети Узбекистана» получило сертификат качества ISO 9001
Проект «Центральноазиатская инициатива по пустыням» Туркменистана объявляет тендер на закупку мотоциклов
В Баку установлено 5 палаток для тех, кому нужно согреться – АДРЕСА
В 2020 году увеличился ряд экономических показателей Бакинского порта - гендиректор Port Of Baku
Премьер-министр Чехии подтвердил появление южноафриканского штамма в стране
Своевременная вакцинация – единственный путь защититься от вируса – азербайджанский депутат
Решительная поддержка справедливого дела Азербайджана - Международный центр Гянджеви не промолчал о преступлениях Армении
В столице и регионах Азербайджана наблюдается снижение банковского кредитования
Главы МИД Турции, Азербайджана и Туркменистана приняли совместное заявление по итогам трехсторонней встречи (ФОТО)
В Казахстане уменьшат НДС для новых производственных компаний
Ущерб, нанесенный армянами аграрной сфере Азербайджана, измеряется десятками миллиардов манатов
Жильцы подвергнувшегося пожару здания в Баку будут обеспечены съемным жильем – Госкомитет
Hyundai отзовет почти 82 тыс. электромобилей по всему миру
Cizgi by Gulnara Khalilova будет представлен на Международной неделе моды в США с участием 135 стран (ВИДЕО)
Грузия ослабила некоторые ограничения, введенные с целью превенции коронавируса
Мажилис Казахстана согласился с поправками в законопроект по вопросам добычи урана
Азербайджанские ученые разработали систему распознавания речи
В Баку температура воздуха опустилась до -6 градусов
В Туркменистане готовятся к сбору солодкового корня
Комиссия по вопросам помилования при Президенте Азербайджана проводит заседание
В Баку пройдет фестиваль, посвященный Низами Гянджеви
Депутаты Милли Меджлиса проводят работу по донесению правды о Ходжалинском геноциде
Грузия упрощает правила въезда для граждан России, Азербайджана, Беларуси и Украины
В Азербайджане зафиксирован рост долгосрочных кредитов юрлицам в секторе недвижимости
Азербайджан увеличил импорт продукции в январе 2021 г.
Армения совершает очередное преступление, не предоставляя минные карты - депутат
Около половины всех кредитов в Азербайджане приходится на домохозяйства
В Азербайджане 145 человек вылечились от COVID-19, выявлено 220 новых случаев заражения
AzerGold подвел итоги тендера по приобретению услуг полного контроля процесса аффинажа сплавов
МАУ получила разрешение на выполнение рейсов в Баку
Сотрудники НАНА в возрасте старше 65 лет прошли вакцинацию
Азербайджан экспортировал в январе 2021 г. продукцию на более чем $1,5 млрд
Азербайджан станет третьим по величине производителем газа в Евразии - GECF
В Азербайджане оказывается господдержка исследованиям внутреннего рынка
Кредитование промышленного сектора Азербайджана заметно возросло
ATB CARD - Самая выгодная карта Azer Turk Bank
“Karvan-L” продолжает внедрять инновации в производстве машин и оборудования - ФОТО
Обслуживающие отрасли Туркменистана играют значительную роль в экономике страны
Пашинян сетует на Россию –"Искендеры" не взорвались
МЧС Азербайджана о незаконных увольнениях и задержках зарплат в модульном госпитале ведомства
В Америке, Африке и Европе отмечается резкое снижение смертности из-за коронавируса
В Азербайджане большая часть кредитования в секторе связи и транспорта пришлась на инвалюту
Программы минсвязи Азербайджана позволят поднять уровень местных стартапов до мировых стандартов
Туркменистан работает над модернизаций кибербезопасности в Центре цифровой системы
Группа депутатов Милли Меджлиса Азербайджана прошла вакцинацию
Азербайджан по индексу целей устойчивого развития опережает соседние страны
"Умные" услуги на освобожденных территориях Азербайджана реализуются за счет мобильной и фиксированной связи - минсвязи
Из-за обледенения и загруженности в некоторых местах нет электричества - ОАО "Азеришыг"
Агентство инноваций Азербайджана стало первым в регионе полноправным членом IASP
В одной из воинских частей Армении произошел инцидент
Союз промышленников Туркменистана и французская MEDEF подписали меморандум о взаимопонимании
Турецкие врачи продолжают обследовать раненых участников Отечественной войны Азербайджана (ФОТО)
Больше всего обращений поступило из 3 районов Баку – Азеригаз
Все новости