Влад Гринкевич, экономический обозреватель РИА Новости
На российском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: ни официальная статистика, ни отчеты отраслевых аналитиков не дают реального представления о ценах на жилье. К такому выводу пришли участники прошедшей 18 ноября пресс-конференции "Рынок недвижимости: почему официальные цены отличаются от реальных". Если нет достоверных данных о сегодняшних ценах, что говорить о прогнозах на будущее? Изменить ситуацию можно, лишь добившись абсолютной прозрачности рынка, но в этом заинтересованы далеко не все его участники.
Таинственные цены
По данным Росстата, озвученным на вчерашней пресс-конференции, средняя стоимость жилья в российской столице составляет 130 тыс. рублей за квадратный метр. Это значит, что стоимость квартиры в 54 кв. м (в соответствие с ФЦП "Жилище", квартиру с такой площадью сможет позволить себе семья из трех человек) составит больше 7 млн рублей. Отраслевые эксперты уверяют, что стоимость многих регистрируемых в Москве сделок не превышает 1 млн рублей. Впрочем, данные риэлторов и независимых аналитиков также не отличаются точностью. Последние нередко пользуются открытыми источниками: печатными изданиями, всевозможными досками объявлений и базами данных риэлторских компаний. А риэлторские компании нередко завышают (чтобы можно было дать скидку, например) или занижают (чтобы привлечь покупателей) стоимость выставленного на продажу жилья.
Путаница в ценах - следствие крайней непрозрачности отечественного рынка недвижимости. Как пояснил в ходе пресс-конференции президент компании "Century21 Россия" Нури Катц, большая часть сделок на рынке жилья совершается за наличные деньги, при этом "покупатели не хотят показывать, за сколько они покупают объект, продавцы не хотят показывать, по какой цене продают, риэлторы не хотят показывать, сколько они зарабатывают".
Откуда такая скромность? Президент Российской Гильдии риэлторов Григорий Полторак уверен, что винить продавцов или покупателей не стоит. Скрывать истинные объемы сделок их вынуждает несовершенство российского законодательства. Например, государство взимает с продавца квартиры подоходный налог в размере 13%. "Продаешь "однушку", покупаешь другую за такие же деньги, должен 13% заплатить. За что?" - недоумевает Григорий Полторак. Поэтому владельцы квартир заинтересованы в том, чтобы в договоре занизить стоимость сделки. Наличные расчеты этому лишь способствуют.
Однако не все так просто - подоходный налог продавец платит лишь в том случае, если квартира, которую он продает, находится в его собственности менее трех лет. Если больше, ничего платить не надо. Получается, большинству граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, нет смысла скрывать стоимость продажи жилья.
Покупателю тем более выгодно полностью отразить в договоре стоимость покупки. Во-первых, это влияет на параметры договора о так называемом "титульном страховании" или, как это звучит на языке юристов, страхование потери имущества в результате утраты прав собственности. Страховой случай наступает, если право страхователя на имущество будет оспорено третьей стороной, например, наследниками бывшего владельца квартиры. Как пояснили РИА Новости в пресс-службе ГК "Ренессанс страхование", срок исковой давности по требованию о признании оспариваемой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Во-вторых, покупатель жилья вправе претендовать на имущественный вычет (так называется сумма, не облагаемая подоходным налогом (НДФЛ)) в размере 2 млн рублей, если цена покупки равна или превышает эту сумму. Если цена покупки не достигла 2 млн рублей, то размер вычета будет равен сумме фактических расходов. То есть максимальная сумма, которая может вернуться новому квартировладельцу из бюджета, составляет 260 тыс рублей (13% НДФЛ от 2 млн рублей).
Итак, занижение стоимости не выгодно ни продавцу, ни покупателю. Остаются риэлторы. Они, как известно, получают процент от сделки, а значит, тоже не должны быть заинтересованы в занижении цены. Оттуда же непрозрачность рынка?
Возможно, ответ на этот вопрос в следующем. В 2006-2008 годах, когда недвижимость стремительно дорожала, банки, инвестиционные компании и риэлторские агентства охотно скупали квартиры в новостройках для последующей перепродажи. По оценке директора аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость" Геннадия Стерника, данной им в беседе с РИА Новости, таким образом было скуплено до 30% квартир в новостройках. Спекулятивная перепродажа - как раз тот самый случай, когда будущий продавец владеет квартирой недолго, и должен платить подоходный налог.
Либо вверх, либо вниз
Когда нет ясности с текущими ценами, крайне трудно ответить на интересующий многих вопрос: сколько будет стоить жилье в ближайшем будущем. Будет ли оно дорожать, или цены продолжат падать (за время кризиса недвижимость в РФ, по разным оценкам, подешевела в среднем на 25-30%, или рынок стабилизируется? Позицию экспертного сообщества по этому вопросу выразил Нури Катц, заявив, что цены либо упадут, либо вырастут. Точнее не скажешь. Но этот прогноз отражает и чаяния риэлторов, и расчеты аналитиков.
Тот, кто внимательно следит за ситуацией на рынке недвижимости, наверняка обратил внимание на то, что представители риэлторских компаний всегда прогнозируют рост цен. Даже тогда, когда вполне очевидно прослеживается тенденция к их падению. На упомянутой пресс-конференции Геннадий Стерник вновь прогнозировал удорожание недвижимости. Это неудивительно: риэлторы, как и другие инвесторы, скупавшие квартиры для перепродажи, заинтересованы в оживлении рынка и возобновлении роста цен, в противном случае их вложения окажутся убыточными.
Независимые аналитики оценивают перспективы несколько иначе. По мнению Александра Крапина из RWAY, основными индикаторами достижения рынком ценового дна является существенное, в разы, увеличение числа сделок при столь же существенном сокращении предложения. Но этого пока нет. А значит, жилье будет дешеветь, и эта тенденция сохранится до тех пор, пока средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса в Москве достигнет порядка $2 тыс. за квадратный метр.
Руководитель аналитического центра "Гдеэтотдом.ру" Алексендр Пыпин считает, что период снижения закончился, дно достигнуто, и примерно через полгода может возобновиться рост. Такой прогноз эксперт объясняет благоприятной внешней конъюнктурой, прежде всего высокими ценами на нефть. Но, если цены на недвижимость столь тесно связаны с ценами на энергоносители, то у продавцов есть повод для настороженности. Некоторые эксперты полагают, что сырьевые рынки спекулятивно перегреты, и уже в ближайшие 3-4 месяца нефть может подешеветь до $45-50 за баррель.
В подобной ситуации, наверное, можно прислушаться к совету, высказанному независимым экспертом (в прошлом глава агентства недвижимости "Доки") Валерий Барнинец: "если вы хотите приобрести квартиру, чтобы жить, приобретайте сейчас, если для того, чтобы стать инвестором - не стоит ее покупать".
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции информационного агентства Trend