Азад Гасанли
Спрос на рынке недвижимости Баку падает - как потенциальные покупатели, так и продавцы ждут стабилизации рынка и рассматривают другие варианты вложения инвестиций. Одной из причин снижения интереса к рынку недвижимого имущества считается изменение курса маната, произошедшее 21 февраля.
В подтверждение тому: в марте 2015 года число предложений на рынке первичного жилья сократилось на 34 процента по сравнению с февралем и на 51 процент по сравнению с мартом 2014 года, до 512. Объем предложений на рынке вторичного жилья - на 7,14 процента и на 9,8 процента соответственно, до 1866, а на рынке коммерческих объектов - на пять процентов и на 43,95 процента соответственно, до 182.
Увеличение числа предложений в марте наблюдалось только на земельном рынке, и то только по сравнению с февралем текущего года - на 19,4 процента, до 437. А по сравнению с мартом 2014 года - снижение почти в два раза.
Уже в марте цены в манатах на первичном и вторичном рынках недвижимости выросли на 11,94 и 14 процентов, до 1 206 манатов и 1 886 манатов за квадратный метр соответственно.
По оценкам экспертов, цены на недвижимость в Баку будут расти и дальше. Уже определенное время стоимость квартир в столице превышает покупательскую способность населения. В результате наблюдается смещение интересов с рынков первичного и вторичного жилья на земельный рынок. Те, кто планировал купить квартиру, предпочитают приобрести земельный участок и строить свой дом там, так как нередко это выгоднее с финансовой точки зрения.
В прошлом году 48 процентов (97 999 объектов) зарегистрированной недвижимости пришлись на долю земельных участков, а 20 процентов (41 533 объекта) - частных домов. Квартиры составили только 27 процентов (56 268 объектов) всей зарегистрированной недвижимости. В то же время, если сравнивать с 2013 годом, число зарегистрированных участков земли в отчетный период выросло на 35,1 процента, а частных домов - на 13,1 процента. Количество зарегистрированных квартир сократилось на 3,9 процента. Подобная тенденция наблюдается уже несколько лет, начиная с 2012 года.
Многие рассматривают приобретение недвижимости как выгодный способ сохранения своих сбережений. Но опять же, учитывая рост цен на рынке недвижимости, жители страны вынуждены искать альтернативу инвестициям в недвижимость. Таковой могут выступать банковские вклады.
В феврале объем вкладов населения в банках страны вырос на 811,4 миллиона манатов или 11,4 процента. Не в последнюю очередь это связано с девальвацией маната, в результате чего вклады в зарубежной валюте выросли в 1,7 раза, в нацвалюте сократились на 30 процентов. Колебания курса манат/доллар в определенной степени отпугивают людей от инвестиций в недвижимость, потому что никто не хочет проиграть в данной ситуации. Все просто - многие ждут стабилизации курса маната и снижения цен на недвижимость.
К слову, по мнению экспертов, цены на недвижимость могут начать падение с конца текущего года. Эксперты отмечают, что и без того высокие цены на недвижимость в текущем году достигнут своего пика и начнут падать.
Стоит также отметить, что колебания курса маната снизили интерес к ипотечному кредитованию.
В последнее время цена недвижимости чаще указывается в долларах, но при этом купля-продажа по-прежнему осуществляется в манатах. Процесс покупки жилья в ипотеку - дело не одного дня. В среднем на это может уйти около 20-30 дней (клиент должен представить все необходимые документы для заключения договора, выбрать квартиру, которую хочет приобрести, взять кредит и т.д.). В течение этих дней курс доллара может измениться, и сделка станет невыгодной или для продавца, или для покупателя. Это приводит к тому, что одна из сторон расторгает договор. К примеру, в феврале так произошло с каждым вторым ипотечным договором. В марте подобные случаи снизились, но по итогам февраля 2015 года было зафиксировано снижение объемов ипотечного кредитования почти на пять процентов по сравнению с аналогичным показателем 2014 года, до 9,8 миллиона манатов.
Свои "пять копеек" в снижение спроса на недвижимость внесли и изменения в Налоговый кодекс. С начала 2014 года в стране введено налогообложение доходов от продажи жилья. Правда, его практическое применение началось с начала 2015 года, что связано с формированием базы в министерстве по налогам на основе предоставляемых нотариальными конторами данных о заключаемых сделках.
Рынок недвижимости находится в ожидании того, как поведут себя цены на недвижимое имущество во второй половине 2015 года, когда рынок приспособится к новому курсу. Поэтому спрос на рынке недвижимости, скорее всего, продолжит падать в первом полугодии, но уже со второй половины года в связи с возможным падением цен можно ожидать увеличения объема предложений.
Азад Гасанли, обозреватель Trend