Вопрос:
Уважаемый господин Шнеер. У меня такой вопрос. Решили с мужем купить квартиру в недостроенном здании, квартира была куплена с котлована, сейчас уже, когда здание в августе сдается в эксплуатацию, владелец решил продать нам. Как мы с мужем поняли ордера и купчей нету, потому что здание еще строится, нам сказали заключить договор алгы-сатгы и этого достаточно, но боимся быть обманутыми, хотя в юрисконсультации, куда обращались, заверяют, что алгы-сатгы, оформленная у нотариуса, более чем достаточна ...
У меня вопрос, какие документы мы должны потребовать у владельца, чтобы завтра не остаться у разбитого корыта?
Можем мы получить гарантию у компании, которая строит здание, что здание будет сдано в эксплуатацию в августе?
Заранее спасибо за помощь!
Ответ:
Квартиру невозможно официально продать до тех пор пока она не зарегистрирована в реестре недвижимого имущества (то есть на нее не получена купчая), а любая сделка с ней (даже нотариально удостоверенная) считается недействительной, что вытекает из ст. 146 Гражданского Кодекса:
146.2. Право распоряжения на недвижимое имущество образуется с даты регистрации этого имущества по территориям в государственном реестре недвижимости.
146.3. Удостоверение в нотариальном порядке договоров в отношении недвижимого имущества, незарегистрированного в государственном реестре недвижимости, не допускается, и договора, заключенные в отношении такого имущества, считаются недействительными."
На практике подобные сделки осуществляются путем внесения изменения в списке членов кооператива и регистрации этих изменений в исполнительной власти города Баку. То есть вы выходите из членов кооператива, а в кооператив принимается лицо, купившее квартиру. Естественно риски при совершении подобных сделок достаточно велики, так что советую вам передавать деньги (или их большую часть) продавцу только после того как вы заключите с кооперативом соотвествующий договор и кооператив выдаст вам справку о полной оплате стоимости квартиры.
Что касается гарантий по поводу срока окончания строительства и сдачи здания в эксплуатацию, то срок должен быть указан в договоре с кооперативом (хотя во многих случаях этот срок в договоре не указывается). Однако, гарантия это слабая, так как добиться чего-то вы сможете только подав на кооперати в суд.