...

Каковы причины роста цен на недвижимость?

Исследования Материалы 12 февраля 2007 12:05 (UTC +04:00)

Существуют определенные, всем известные законы рынка, по которым спрос диктует предложение. Самый главный фактор, определяющий высокий прирост цен на недвижимость в стране еще на конец 2006 года - ярко выраженный спрос. Рыночный механизм диктует зависимость: высокий спрос - высокая цена. Цены будут расти до тех пор, пока покупатели согласны платить. Здесь конечно имеются в виду платежеспособные покупатели, обладающие высокими доходами, и ни в коем случае не бедные, которым даже цена на однокомнатную квартиру в столице сегодня не по карману.

Все большую популярность в последнее время приобретает капиталовложение в рынок недвижимости, т.е. вложение активов в недвижимый капитал превращается в наиболее доходный и надежный способ инвестирования. Вполне осознавая, что "неплохой" капитал можно сделать при покупке и продаже квартир, а также сдачи их в аренду, в Азербайджане развивается такая тенденция, при которой большое количество квартир - до одной трети - покупаются не для жилья, а в качестве вложения средств. Так, по мнению экономистов Министерства финансов АР, рост доходности на этом рынке можно будет наблюдать по крайней мере еще 4-5 лет.

Следующим фактором, влияющим на цены на недвижимость в Азербайджане, является тот, факт, что сегодня согласно тенденции, наблюдаемой на рынке, инвестирование средств в валютные активы, как доллары, так и евро становятся нерентабельными, в связи с чем все больше категорий населения избавляются от денежных средств, приобретая недвижимость.

К тому же, анализ азербайджанского рынка показывает, что в последнее время доверие населения к новостройкам повысилось, в итоге увеличился спрос на так называемые многоэтажные дома. Согласно исследованиям общественного объединения "Участники имущественного рынка", в структуре портфеля предложения удельный вес строений типа новостроек увеличился с 15,3% до 26,4%, в то время как предложение квартир "старых" проектов сократилось с 25,8% до 18,8%.

Учитывая сложившуюся ситуацию в стране, связанную с инфляцией, которая продолжает расти, и по мнению многих специалистов, в ближайшие месяцы может достичь 25-30% и соответственно дальнейшее подорожание стройматериалов и других составляющих строительных работ (электроэнергия, горючее), которые увеличат затраты на строительные работы в среднем на 12%, приведет к ощутимому повышению цен на новостройки. Уменьшение темпов строительства новых зданий, увеличение доли готовых к жилищной эксплуатации новостроек, привело к динамическому повышению цены на них.

Влияние на рынок недвижимости оказывает и увеличение суммы налоговых платежей. Согласно внесенным в Налоговый кодекс изменениям и дополнениям, за каждый квадратный метр квартир в жилых зданиях, строительство которых было начато с 1 января 2007 года, строительные компании должны выплачивать 10 манатов налога. Применение новых налоговых правил в отношении квадратного метра новостроек в первую очередь станет причиной резкого витка инфляции в Азербайджане и в конечном счете применение этого вида налогов на строящуюся жилплощадь структурно отразится на финансовой политике строительных компаний. Одновременно с ростом их налоговых отчислений государству пойдет рост цен на все предоставляемые ими услуги.

Развитие ипотечного кредитования (снижение процентных ставок, уменьшение размера первоначального взноса, быстрое рассмотрение заявки, и т.п.) также увеличивает спрос на недвижимость, соответственно провоцируя рост цен. Благодаря усовершенствованию механизма выдачи ипотечных кредитов и утвержденных правил выдачи льготных ипотечных кредитов, наблюдается динамика роста в ипотечном кредитовании. Hа сегодняшний день по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ), действующего при Национальном банке Азербайджана, выдано 260 кредитов на общую сумму 5,945 млн. манатов.

Средние показатели по выданным ипотечным кредитам

Цена купленных квартир, манат

Сумма кредита, манат

Площадь купленных квартир (м2)

Цена 1м2 квартиры, манат

Месячные выплаты, манат

Среднегодовой показатель 2006 года

36341

22697

59

617

250

2007

Январь

44495

28577

77

619

245

Среднегодовой показатель 2007 года

44495

28577

77

619

245

Общий средний показатель

37415

23346

62

615

247

Говоря о повышенном спросе нельзя забывать об увеличении численности населения в результате увеличения рождаемости и миграционных потоков. В Азербайджане рождаемость превышает уровень простого воспроизводства. Этот показатель в начале 2006 году составил 2,33. В группе стран, входящих только в Совет Европы, коэффициент суммарной рождаемости наиболее заметно увеличился в Азербайджане - на 0,28 (с 2,05 в 2004 году до 2,33). Для сравнения, в странах СЕ, включая Российскую Федерацию, Молдавию, Белоруссию, Украину, коэффициент суммарной рождаемости в 2006 году не превысил и 1,3.

Ужесточение миграционных правил в России с начала 2007 года привела к серьезному потоку мигрантов в Азербайджан и следует ожидать дальнейшего массового возвращения азербайджанцев на родину из России. Только с начала этого года консульский отдел посольства Азербайджана в России выдал около 3000 документов нашим соотечественникам, проживающим и находящимся на территории этой страны, в то же время было выдано 21620 свидетельств на возвращение в Азербайджан.

Подытоживая данные и изучив прогнозы аналитиков, ведущих риэлторских компаний и банковских специалистов, можно сделать однозначный вывод - в ближайшее и даже достаточно отдаленное время ожидать понижения цены квадратного метра (особенно столичного жилья) - утопия.

Между тем, строительство является одной из наиболее динамично развивающихся отраслей в нашей республике. По данным Госкомитет по статистике АР, объем капитальных вложений в экономику Азербайджана в 2006 году составил 5 млрд. 985,7 млн. Манатов. По сравнению с 2005 годом объем использованных средств вырос на 14,8%, а инвестиции в строительно-монтажные работы выросли на 9,7%. При этом 54% вложений в основной капитал составили иностранные инвестиции, а 70% использованных в строительном секторе средств падает на долю негосударственного сектора. Правительство Азербайджана в 2007-2008 годах планирует ежегодно повышать расходы на реализацию строительных проектов примерно на 35%.

Лента

Лента новостей