По данным Государственного комитета по статистике Азербайджана, в январе-июне сдача жилья в Азербайджане снизилась на 11,8 процентов год к году.

В июне было сдано 213,7 тысяч квадратных метров жилья (пока лучший показатель в этом году) против 110,8 тысяч квадратных метров в мае 2016 года и 146,6 тысяч квадратных метров в июне 2015 года. За истекший период 2016 года сдача жилья достигла 767,7 тысяч квадратных метров против 870,4 тысяч квадратных метров за аналогичный период прошлого года.

Из общего объема строительных работ 69,5 процентов пришлись на первичное строительство, реконструкцию и расширение, 12,2 процента – капитальный ремонт, 2,9 процентов – текущий ремонт, 15,4 процента – на другие строительные работы. 88,1 процента общего объема строительных работ было выполнено со стороны негосударственных строительных предприятий.

Рынок первичного и вторичного жилья

В июне 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена одного квадратного метра на первичном рынке недвижимости Баку снизилась на 3,1 процента и составила 1 405,67 маната.

Падение цен на первичном рынке отчетливо прослеживается в период с июня по ноябрь 2015 года, когда цены понизились приблизительно на 10 процентов. В дальнейшем первичному рынку недвижимости удалось отыграть определенную часть спада, и с ноября 2015-го по июнь текущего года цены повысились на семь процентов. На фоне растущих цен строительные компании объявляют скидки, что компенсирует рост цен. За счет этого создается баланс между ростом и падением, благодаря которому цены на первичном рынке продолжают лавировать.

Мониторинг рынка показал, что с марта по июнь цены на первичном рынке недвижимости выросли всего на 7,5 маната (0,5 процента). В апреле по сравнению с мартом цены повысились на 10 манатов, в мае упали на 10 манатов, а в июне вновь повысились на 7,5 маната.

Особенно привлекательным для покупателей сегодня является рынок строящихся новостроек, спрос на которые является важным локомотивом всего рынка недвижимости Баку. Для привлечения покупателей строительные компании предлагают различные ипотечные продукты и рассрочки, условия и цены, чем не могут похвастаться ни старое жилье, ни готовые новостройки без купчих. Именно поэтому на рынке недвижимости происходят фундаментальные изменения.

Главное преимущество вторичного рынка перед первичным заключалось в наличии купчих, благодаря которым квартиру можно было заложить в банк и получить ипотеку. Поэтому зачастую ипотека распространялась только на вторичный рынок.

На данный момент многие строительные компании предлагают ипотечные продукты, для получения которых достаточно предоставить удостоверение личности. Покупатель освобожден от изнурительного сбора необходимых документов. В Хырдалане, Баладжарах, на Тбилисском проспекте, вблизи станций метро "20 января", "Эльмляр Академиясы", "Гара Гараев" и в других частях столицы, ее пригородах можно встретить предложения с 20-летней ипотекой. Выбор в достаточной степени широк: без первоначального взноса, с ремонтом и без ремонта, мебелью.

Но если сравнивать предложения, то прослеживается определенный дисбаланс. В частности, в Хырдалане в одном проекте квадратный метр стоит 1490 манатов, в другом – 900 манатов. В обоих случаях квартиры предлагаются по 20-летней ипотеке. Единственная разница между этими квартирами – ремонт. Найти объяснение этому несоответствию крайне сложно, ведь стоимость среднего ремонта квадратного метра варьируется в коридоре 150-300 манатов.

Таким образом, благодаря приемлемым условиям первичный рынок продолжает уверенно развиваться. Необходимо также отметить немаловажный нюанс: для того, чтобы получить деньги, строительная компания вынуждена предоставить банку купчую заложенной под ипотеку квартиры. Это означает, что все жители гарантировано получат купчую на свои квартиры.

Суммируя вышесказанное, отметим, что вторичный рынок потерял свои главные преимущества (купчая, ипотека и ремонт) перед первичным рынком. По линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) во втором квартале текущего года вторичному рынку выдано всего четыре ипотечных кредита (без учета льготной ипотеки). К сказанному следует также добавить фактор качества, ведь первичный рынок - это новое качественное жилье с удобной планировкой и развитой инфраструктурой, которое будет служить своим владельцам десятилетиями. Вторичному рынку с его "хрущевками" и так называемыми домами "ленинградского проекта" противопоставить этим преимуществам просто нечего.

Смещение спроса в пользу первичного рынка находит свое отражение и в ценовой ситуации. Если в январе 2014 года цены на вторичном рынке превышали цены на первичном на 15 процентов, то в июне текущего года эта разница достигла минимума в 1,4 процента.

Цены в обоих сегментах рынка недвижимости стремятся в одном направлении – в сторону падения. Но в отличие от первичного рынка, где спад в годовом исчислении составил всего лишь 3,1 процента, на вторичном рынке ценовой спад за аналогичный период выглядит куда более ощутимым – 12,4 процента. Причем, если низкие темпы кредитования вторичного рынка сохранятся, то ценовой спад на вторичном рынке продолжится. На фоне происходящего можно уверенно прогнозировать, что из-за смещения спроса в сторону первичного рынка ценовая разница также изменится в пользу этого сегмента рынка.

Рынок аренды жилья

По данным консалтинговой компании MBA Group, цены на аренду жилья в Баку летом этого года будут ниже, чем в прошлом.

Причина этого - снижение цен на рынке недвижимости в целом, так как цены на рынке недвижимости в столице снизились на три процента с начала года.

Обычно в предыдущие годы цены на недвижимость в Баку демонстрировали рост начиная с весенних месяцев. Затем ближе к лету цены стабилизировались, а к концу лета даже снижались, и их рост возобновлялся только к началу осени. Но в этом году цены на рынке демонстрировали снижение уже начиная с января, и только в последние два месяца скорость снижения цен замедлилась.

В летние месяцы начнется стабилизация цен на рынке, и ждать их роста можно будет только к концу августа. Скорее всего в летние месяцы цены на рынке недвижимости будут постепенно стабилизироваться, причем больше всего это касается рынка жилья. Что касается роста цен, то он будет наблюдаться только с конца августа-начала сентября.

Коснувшись рынка аренды жилья, традиционно пользующегося спросом в летние месяцы, эксперт отметил, что рост цен на этом рынке наблюдается в основном на аренду загородных домов.

За исключением загородных домов, летом цены на аренду квартир и домов в черте города обычно бывают ниже, чем в другие сезоны. До конца второй декады августа цены на аренду квартир и домов в городе постепенно снижаются, но затем начинают расти, что связано с увеличением числа студентов, приезжающих из регионов страны. Цены на аренду загородных домов, наоборот, начинают демонстрировать рост с конца мая, достигают своего пика в июле-августе, а затем начинают постепенно снижаться.

Средняя цена на аренду жилья в летние месяцы колеблется от четырех до 5,6 маната за квадратный метр жилья.

Если взять зимние месяцы, то цена аренды одного квадратного метра жилья в загородном доме составляет три маната, но в летнее время цены повышаются до 4-5 манатов за квадратный метр арендуемого жилья. Что касается аренды жилья в черте города, то здесь летом цены снижаются с 6,5-7 маната за квадратный метр до 5,5-5,6 маната.

Цены на аренду жилья после нескольких месяцев снижения начали постепенно стабилизироваться - если в апреле цены подешевели на 2,3 процента по сравнению с мартом, то в мае они выросли на 1,5 процента по отношению к предыдущему месяцу.

Рынок строительных материалов

По данным Государственного комитета по статистике Азербайджана, в первом полугодии 2016 года в Азербайджане было произведено строительных материалов на 163,3 миллиона манатов, что на 23,5 процента меньше, чем в январе-июне 2015 года.

За указанный период в стране было произведено 1 036,2 тысячи тонн цемента (снижение за год на 25 процентов), 57,2 тысячи тонн строительного гипса (снижение на 38,1 процента), 214,4 тысячи тонн готовой бетонной смеси (снижение на 59,9 процента), 29,1 тысячи кубометров сборных бетонных строительных конструкций (рост в 3,4 раза), 2,18 тысячи тонн обработанного мрамора, травертина, алебастра и изделий из них (снижение на 64,6 процента).