Баку, Азербайджан, 18 декабря /Trend /
Эллада Ханкишиева, руководитель аналитического центра АМИ Trend
Сказал - сделал. Именно так можно охарактеризовать первую сделку Государственного нефтяного фонда Азербайджана (ГНФАР) по покупке недвижимости за рубежом.
ГНФАР приобрел недвижимое имущество в Лондоне на сумму 177,35 миллиона фунтов стерлингов, говорится в сообщении, распространенном фондом в понедельник. Это - офисный комплекс в Лондоне в районе West End по адресу: Сейнт Джеймс, 78.
Сразу же отметим, что эта недвижимость отвечает тем условиям, согласно которым ГНФАР в рамках инвестиционной политики может инвестировать в активы за рубежом. Как неоднократно отмечали в фонде, ликвидность приобретаемого имущества должна быть высокой, цена и доходность - стабильной. За основу ставили наличие долгосрочного договора об аренде, расположение в деловых центрах городов, отличное состояние, обеспечение современной техникой и другие условия.
Так, здание, построенное в 1845 году, было отремонтировано в 2003 году и полностью приведено в соответствие с офисными зданиями типа "А" с условием сохранения исторического фасада. Общая площадь здания составляет 11018 квадратных метров. Здание сдано в аренду HSBC Bank до 2023 года с годовой платой за аренду в 9,65 миллиона фунтов стерлингов при доходности 4,5 процента годовых. В настоящее время банк использует это здание в качестве головного офиса HSBC в Великобритании.
По рейтингу журнала Forbes 2011 года банк HSBC является крупнейшей (по капитализации) компанией в Европе и второй в мире. И то, что в приобретенном ГНФАР здании, расположился один из крупнейших финансовых конгломератов мира, придает покупке компетентности.
В качестве продавца выступила не менее компетентная компания RREEF Real Estate, занимающаяся инвестициями в недвижимость в секторе управления средствами Deutsche Bank. Доверия внушают и выбранные Госнефтефондом юридический консультант Clifford Chance, а в качестве брокера - Jones Lang LaSalle. По данным рейтингов мировых юридических фирм британская Clifford Chance занимает третье место по доходу (2340,5 миллиона долларов) и второе место в мире по штату юристов (2837). Что касается последней, то эта компания является одним из лидеров рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью и имеет портфель в 130 квадратных метров по всему миру.
Удачной эту покупку можно назвать и с той точки зрения, что согласно недавнему исследованию старейшей на мировом рынке риэлторских компаний британской Savills, цены на недвижимость в Лондоне вырастут более чем на 25 процентов в ближайшие пять лет. Наибольший рост цен (25,6 процента) произойдет в престижных центральных районах Вестминстере, Кенсингтоне и Челси - во многом, благодаря интересу покупателей из-за рубежа. Ожидается, что стоимость аренды в Лондоне тоже вырастет на 26,4 процента в ближайшие пять лет. Лондон намного опередит другие регионы страны по росту цен на недвижимость. В целом, стоимость недвижимости в Великобритании вырастет не более, чем на 14,7 процента.
Таким образом, сделав первый удачный шаг в приобретении недвижимости в Европе, Госнефтефонд продолжит свою практику и на рынках недвижимости в других странах. Следующими странами для инвестирования активов могут стать Россия и Турция, как страны с крупным рынком капитала и большим удельным весом в торгово-экономических отношениях с Азербайджаном. Кстати, валютами этих стран ГНФАР уже обзавелся. Фонд также рассматривает для инвестирования объекты недвижимого имущества в Париже, Риме, а также в Сингапуре, Малайзии и Индонезии. Глобальный экономический кризис существенно "обесценил" недвижимость в Нью-Йорке, сделав ее также привлекательной для покупки.
Главным критерием ГНФАР в осуществлении инвестиций подобного типа является получение в последующие годы высоких стабильных доходов. Следует отметить, что уровень доходности ГНФАР за 12 лет своей деятельности не превышает четырех процентов, более того, после 2009 года наблюдается падение его уровня. Это связано с тем, что практически с момента своего создания фонд инвестирует большую часть своих накоплений в облигации, доля которых в инвестиционном портфеле ГНФАР превышает 90 процентов. И если даже большая часть их - это корпоративные ценные бумаги, которые по степени надежности ничуть не уступают государственным облигациям ведущих стран мира, доходность по ним все же уступает инвестициям в недвижимость. Как говорится в сообщении Нефтяного фонда, доходность от недвижимости в Лондоне составит 4,5 процента годовых.
Следовательно, если с первых лет своей деятельности до сегодняшних дней ГНФАР увеличил объем активов в 120 с лишним раз, то диверсификация инвестиционного портфеля фонда, позволит увеличить этот показатель многократно. Впервые с этого года в инвестиционной политике Нефтяного фонда определен максимальный объем портфеля в акциях, а золото и недвижимость и вовсе являются новыми направлениями для инвестиций фонда.